2주택 이상 취득 땐 공동명의로 부담 줄여…자경농지 稅 감면 안되면 代土 검토할 만

부동산 절세

주택임대사업자는 …
수도권 3채 넘으면 중과세 제외
사업자 등록하고 5년 임대해야

단독주택은 …
소형주택 두 채 있다면
1억 이하 주택 먼저 양도를

부동산과 관련한 세금은 말만 들어도 머리가 아픈 사람이 대부분이다. 때로는 수익의 절반 이상을 떼어가기도 하고 더 이상 부동산을 가지는 것을 포기하게 만들기도 한다. 세금을 줄일 수 있는 방법이 있는데도 무턱대고 계약해서 손해를 입는 경우도 많다. 하지만 올바른 정보를 숙지하고 있으면 합법적으로 절세하는 것이 가능하다.

◆아파트에 붙는 세금 덜기

먼저 아파트를 사고 팔기 전에 취득세나 중개수수료 등 부대비용이 얼마나 들지 확인하고 이를 아낄 필요가 있다. 기존 주택을 취득하는 경우 취득세 등 각종 수수료 등이 따라붙어 대략 주택 가격의 3% 정도를 부대비용으로 지출하는 것이 일반적이다. 공인중개사 비용은 양도세를 계산할 때 양도가액에서 차감되므로 양도차익을 줄이는 역할을 톡톡히 한다.

재산세와 달리 종합부동산세는 보유 형태에 따라 과세방식이 다르게 결정되기 때문에 유의해야 한다. 한 사람이 2주택 이상을 보유하고 있으면 개인별로 합산해 종부세가 과세되는 탓에 다소 부담이 된다. 따라서 주택을 추가로 취득할 때는 공동명의로 취득하든지 배우자 명의를 활용하는 게 좋다.

부동산을 처분하면 양도세가 부과되는 것이 원칙이지만 1가구 1주택자는 지역에 따라 보유 및 거주기간을 충족하면 비과세가 된다. 1가구는 같은 주소에서 부부와 생계를 같이하는 직계존비속 및 형제자매를 말한다. 서울과 과천을 비롯해 일산 분당 평촌 산본 중동 등 5대 신도시에 주택을 보유하고 있다면 원칙적으로 3년 이상 보유해야 한다.

◆단독주택에 붙은 세금 없애기

단독주택 등을 보유하면 아파트처럼 재산세와 종부세가 부과될 수 있다. 그러나 시세 파악이 어렵고 기준시가도 시세에 훨씬 못 미치게 고시되고 있기 때문에 아파트에 비해 유리하다고 할 수 있다. 상속 또는 증여할 때도 재산가액 평가에서 단독주택이 아파트에 비해 좀 더 여유롭다.

단독주택 등을 양도하는 경우 대지 면적이 클 때는 과세 판정에 주의해야 한다. 대지 면적 중 일부는 주택의 부수토지에서 제외되기 때문이다.

다가구주택과 다세대주택은 외관은 비슷하지만 세금 측면에서의 차이는 명확하다. 대체로 다가구주택은 우대하지만 다세대주택은 그렇지 않다. 다가구주택은 3층 이하로, 구분등기가 되지 않은 주택을 말한다. 다가구주택은 양도할 때 1주택으로 본다. 다세대주택은 4층 이하로, 구분등기가 된 호수를 각각 한 채씩 보기 때문에 다세대주택을 두 채 이상 가지고 있다면 양도세가 과세되는 것이 원칙이다.

이런저런 이유로 주택 수가 많은 사람들을 위한 절세법도 있다. 소형주택 두 채를 가지고 있는 경우를 살펴보자. 기준시가가 1억원 이하인 주택이 있다면 이 주택을 먼저 양도하면 중과세 제도는 적용되지 않는다. 따라서 3년 이상 보유하면 장기보유공제도 적용받을 수 있다. 기준시가가 1억원이 넘는 주택만 있는 경우에는 양도차익이 작은 것을 먼저 처분한다.

◆주택임대사업의 절세 방법은

주택임대사업을 할 때도 세금과 관련해 다양한 문제들이 나타난다. 우선 주택을 임대하기 위해 신축된 공동주택을 취득하면 취득세를 감면받을 수 있다는 점을 기억해 두자. 내년부터 9억원 초과 주택과 다주택자가 취득한 주택은 원칙적으로 취득세 50% 감면이 되지 않으므로 유의할 필요가 있다.

수도권은 3채, 비수도권은 1채 이상을 5년간 임대하면 종부세가 비과세되고 양도소득세도 중과세에서 제외된다. 다만 이를 위해선 관할 시·군·구청 및 세무서에 임대사업자로 등록해야 한다. 임대주택사업용 주택과 거주용 주택이 있는 상태에서 거주용 주택을 양도하면 비과세가 적용되지 않는 것이 원칙이다.

매입임대주택은 5년간 의무적으로 임대해야 한다. 부득이 처분해야 한다면 관할 시·군·구청에 문의해 재산세 추징 문제가 발생하지 않도록 해야 한다.

원칙적으로 2주택 이상을 보유하고 있는 상태에서 월세소득이 발생하면 소득세를 과세한다. 만일 1주택을 보유하고 있다면 기준시가가 9억원을 초과하는 경우에만 월세소득에 대해 과세한다.

빌라 등을 신축해 판매하는 사업자는 보존등기를 낸 후 소비자에게 소유권 이전등기를 한다. 이때 사업자가 사용 승인일 이전에 사업자등록을 하면 취득세 등이 면제된다.

◆다주택자가 세금 폭탄 피하는 법

2주택자인 김모씨는 사업자금 마련을 위해 오래 전에 마련한 주택을 팔고 싶지만 어느 주택을 팔아도 양도세가 나오는 상황이다. 시세 6억원인 주택 A(취득가액 3억원·비과세 충족)와 5억원인 주택 B(취득가액 2억원·비과세 불충족)를 가진 김씨는 어떻게 하면 좋을까.

이 경우엔 양도차익이 같기 때문에 어느 주택을 양도하더라도 동일하게 세금이 나올 가능성이 높다. 양도차익에 6~35%의 세율을 곱하면 양도세는 약 9000만원이 예상된다.

김씨가 특례기간 중인 2011년에 주택 A와 B 중 한 채를 처분한다고 하자. 이런 상황이라면 B를 먼저 처분하는 것이 좋다. A는 거주요건 2년을 채웠기 때문에 B를 양도한 후 A를 처분하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 김씨가 B를 처분한 후 새로운 주택을 구입하면 구입일로부터 2년 내에 A를 처분하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

B를 제3자가 아닌 자녀에게 증여한 후 A를 처분할 수도 있다. 이렇게 되면 A에 대한 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 그러나 증여세 등이 과도하게 나와 오히려 불리한 경우가 있을 수 있으므로 미리 전문가와 상담하는 것이 좋다. 2주택을 보유한 상태에서 과세되는 경우 양도차익의 크기와 비과세 조건 등을 검토하면 의외로 좋은 성과를 얻을 수 있다.

◆토지 처분 전략

개인이 보유한 토지 중 양도세를 걱정하는 지목은 크게 농지와 임야, 나대지 정도다. 토지를 소유하고 있다면 어떤 지목을 가지고 있는지에 따라 맞춤형 절세 대책이 필요하다.농지의 경우 8년 자경농지 감면을 받을 수 있는지를 보는 것이 중요하다. 이에 대한 감면을 받지 못하는 경우라면 대토감면을 검토할 필요가 있다. 다만 농사를 짓는 기간이 3년 이상이어야 한다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 것도 중요하다. 또 8년 이상 자경한 농지를 상속 또는 증여받은 것인지 확인해야 한다.

비사업용 토지는 중과세 세율의 적용이 유예되는 기간을 통해 처분하는 것이 좋다. 하지만 일반과세를 적용받는 경우에는 처분 시기에 제한이 없으므로 제값을 받을 수 있을 때 처분하면 된다.

임야를 처분할 때는 일반적으로 비과세와 감면이 적용되지 않는다. 임야는 재촌 요건을 갖춘 후 양도하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 재촌 요건을 채우지 못하는 경우에는 임야를 상속 또는 증여받은 것인지 확인해야 한다. 또 재촌 요건을 충족하지 못할 때는 비사업용 토지에 해당될 가능성이 높다. 이 경우 중과세 세율 완화 기간에 처분하는 것이 바람직하다. 나대지와 잡종지는 투기꾼이 눈독을 들이는 경우가 많아 정부는 이를 비사업용 토지로 구분해 중과세를 적용한다. 따라서 나대지와 잡종지 같은 토지를 보유하고 있다면 이를 사업적으로 활용해야 문제가 생기지 않는다.

김일규 기자 black0419@hankyung.com