서울시 "세입자 대책 세워라"…도심재개발 '올스톱' 위기

구역지정 단계부터 대책 수립 요구
상가 권리금 보상 분쟁도 적극 중재

서울 도심 저동에서 도시환경정비사업(옛 도심재개발)을 진행 중인 A구역은 최근 정비구역 변경 지정안을 퇴짜 맞았다.

서울시가 이례적으로 사업 초기인 정비구역 지정단계에서 영세 상인 세입자 대책을 마련하라며 보류 결정을 내렸다. 서울시는 통상 철거를 앞둔 사업시행인가 단계에 세입자 대책을 요구했다.

A구역 관계자는 “구역지정 때 상가 세입자 대책을 요구하기는 이번이 처음”이라며 “세입자들의 지나친 요구로 사업이 늦어질까 걱정”이라고 말했다.

◆“세입자 대책 있어야 사업”

서울시가 도시환경정비사업 초기부터 세입자 대책을 수립토록 함으로써 사업지연과 수익성 악화가 우려되고 있다. 서울시 관계자는 “서울지역 모든 도시환경정비사업에 대해 구역 지정 때부터 세입자 대책을 세우도록 요구할 방침”이라고 7일 말했다.

이에 따라 정비예정구역(2010년 신규지정 11곳 38만㎡, 도심 및 청량리·마포·영등포·용산 4대 부도심)은 세입자 대책을 마련해야 구역지정이 가능하게 됐다. 사업시행인가 이전 162개 지구(존치 35개, 미시행 127개)도 정비계획 변경 때 세입자 대책을 갖춰 승인받아야 한다.

서울시가 세입자 대책을 강화한 것은 박원순 시장의 공약인데다 세입자와 미리 대화하고 협상하면 용산사태 같은 불상사를 막을 수 있다는 판단에서다.

서울시는 조합과 상가 세입자의 권리금 분쟁 조정에도 적극 나서기로 했다.

도시환경정비구역에서 세입자와 조합의 이해관계가 가장 첨예하게 대립하는 부분은 권리금이다. 조합은 법적으로 권리금에 대한 보상 의무가 없는데다 권리금의 진위 여부도 알 수 없어 보상해 주지 않고 있다. 세입자들은 도시환경정비사업으로 철거가 이뤄지면 전(前) 상가세입자에게 지급한 거액의 권리금을 날리게 돼 생계가 막막해진다고 주장하고 있다.

서울시 관계자는 “협의를 통해 합리적인 수준의 보상이 이뤄지는 게 바람직하다”며 “협상이 최종 결렬되면 분쟁조정위원회를 통해 갈등을 조정할 계획”이라고 설명했다.

뉴타운과 재개발 사업에서도 세입자 대책 요구 시기가 앞당겨질 가능성이 높다. 박 시장은 지난달 30일 ‘뉴타운·정비사업 신정책 구상’을 발표하면서 “주거권을 ‘인권’ 차원에서 다루기로 했다”고 강조한 바 있다.

◆거세지는 세입자 보상 요구

서울시의 도시정비사업 정책 변화가 알려지면서 세입자들은 목소리를 높이고 있다. 용산사태가 발생했던 용산4구역 맞은편의 용산역 전면3구역에는 작년 말부터 전국철거민연합이 관여하고 있어 인근 주민들은 세입자 이주를 둘러싼 불상사가 재발되지 않을까 우려하고 있다. 전철연에 가입한 세입자들이 이사를 하지 않아 철거는 40%밖에 진행되지 못했다.

당초 인근 용산역 전면2구역과 동시에 착공하기로 했지만 철거 지연으로 최소한 6개월 이상 사업이 뒤처질 것으로 예상되고 있다. 세입자들은 영업보상비를 법에서 정한 4개월치보다 더 많이 줄 것을 요구하고 있다.

이 구역 관계자는 “법원이 1심에서 조합 측 손을 들어줬는데도 세입자들이 버티고 있다”며 “박 시장 당선 이후 세입자들의 목소리가 더 높아졌다”고 전했다.

인근 용산국제업무지구 보상 협상도 지지부진하다. 세입자 등 11개에 달하는 대책위원회가 각자 목소리를 내고 있어 협의가 진전되지 못하고 있다.

세입자와 조합·시공사 견해는 첨예하게 엇갈린다. 용산역 전면3구역의 한 상가 세입자는 “4개월치 영업보상비로 다른 곳에 가서 가게를 얻는 것은 불가능하다”며 “굶어 죽을 수는 없는 노릇”이라고 말했다. 반면 A조합 관계자는 “올해는 유권자들의 눈치를 봐야 하는 총선과 대선이 겹쳐 세입자와의 협상이 순조롭게 이뤄지는 곳이 거의 없을 것”이라고 우려했다.

D건설 관계자는 “앞으로 세입자와의 협상이 원활하지 않으면 서울시 인·허가가 나지 않을 가능성이 높아 사업이 지연되고 수익성이 악화될 가능성이 높다”고 지적했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com

■ 도시환경정비사업

옛 도심재개발. 도심(4대문 안) 부도심(청량리·마포·영등포·용산)의 상업·공업지역 등을 대상으로 낙후된 도시기능을 회복하고 상권을 활성화하기 위해 추진하는 사업이다. 재개발·재건축과 달리 오피스빌딩 주상복합 관광호텔 등을 짓는다.