[고수에게 듣는다] "부동산 침체기엔 節稅가 재테크 성공 좌우"
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마철현 세무사“세금을 간과하고 부동산에 투자했다가 예상했던 투자 수익률이 나오지 않아 뒤늦게 낭패를 보는 사례가 의외로 많습니다. 분양업체들이 보통 세금 얘기는 빼놓고, 투자비용과 임대료만 따져 수익률을 제시하거든요.”
다주택 명의분산 처분
양도 대신 자녀에게 증여…1억 세금 4000만원으로
값오른 토지 부부 증여
6억원까지 비과세 활용…3억 양도세 1억으로 낮춰
마철현 세무사(57·사진)는 “요즘처럼 부동산 가격이 오르지 않을 때는 더 더욱 ‘절세’에 재테크 성공 여부가 달려있다”며 이같이 강조했다. 증여는 요즘 상담 고객들에게 단골로 제시하는 절세 요령이다. 그는 “보유세 부담이 많은 거액 자산가들의 최대 고민은 되도록 비용, 즉 세금을 적게 들여 부동산을 처분하고 금융자산으로 갈아타는 것”이라며 “다양한 증여 기법을 활용하면 양도세에 비해 적게는 수천만원에서 많게는 수억원까지 아낄 수 있다”고 조언했다.◆소액 증여로 대물림마 세무사가 전형적인 성공 사례로 꼽은 세(稅)테크는 합법적이면서도 비용이 적게 드는 현금 증여 방식이다. 그를 찾았던 고객 A씨의 실전 경험담은 이렇다.
글로벌 금융위기로 주식시장이 내리막길을 걸었던 2008년 말, A씨는 결혼을 앞두고 있던 아들에게 현금 5억원을 증여한 뒤 아들 명의로 주식을 매입했다. 증권 투자에 나름 일가견이 있던 A씨는 통상 10억원이 넘는 강남 아파트를 장만하기 위해서는 주식을 불려 목돈을 마련하는 것이 유리하다고 판단한 것이다.
당시 증여세로 7500만원을 내고 남은 잔금으로 A씨는 아들 명의로 우량 주식을 매입한 뒤 본인이 직접 운용, 작년 초엔 15억원까지 불렸다. A씨는 주식을 되판 뒤 아들 명의로 압구정동 현대아파트 34평형을 12억원에 구입했다. 이미 주식 계좌가 아들 명의였기 때문에 아파트 구입에 따른 세금은 취득세가 전부였다.마 세무사는 “부모가 먼저 목돈을 만들어 놓고 이를 자녀에게 증여하려면 세금이 높게 매겨질 수밖에 없다”며 “먼저 소액의 현금을 증여해 명의를 돌려 세금을 최소화한 뒤 나중에 재산을 불려주는 방식을 활용하면 내야 할 세금도 떳떳하게 내면서 대물림하는 데도 효과적”이라고 설명했다.
◆다주택자는 명의분산 증여
마 세무사는 “하루라도 빨리 아파트를 처분하려는 다주택자들에게도 증여 방식이 탈출구로 활용될 수 있다”고 말했다.강남권 아파트 두 채를 보유했던 B씨의 증여 방식은 그가 다주택자들에게 자주 인용하는 벤치마킹 사례다. 종합부동산세 등 보유세로 골치가 아팠던 B씨는 2008년 말 투자 목적으로 구입했던 거여동의 3억원짜리 20평대 아파트를 처분하려 했으나 1억원 가깝게 물어야 하는 양도소득세가 발목을 잡았다. B씨는 상담 끝에 우선 한 채를 딸에게 증여했다. 증여세로 납부한 돈은 4000만원이었다.
B씨의 딸은 이 집을 3년간 갖고 있다가 작년 말 양도세 비과세 요건을 갖춰 되팔았다. 나름 입지여건이 좋았던 아파트는 부동산경기 침체에도 소형아파트에 대한 인기 덕에 4억원으로 올라 시세차익을 더 거둘 수 있었다. 마 세무사는 “아파트를 바로 처분하지 않고 징검다리처럼 증여를 거쳐 처분함으로써 상당한 절세 효과를 거둘 수 있었다”며 “다주택자들이라면 누구나 활용할 만한 방법”이라고 적극 추천했다.
◆골치 아픈 땅은 부부 증여로환금성이 떨어지는 시골 땅에 돈을 묻었다가 고민하는 C씨에게는 최근 부부간 증여 방식을 권유했다. 외환위기 직후 남양주에 사둔 땅이었으나, 은퇴 후 생활자금도 필요하고 수익성이 전혀 없어 매각이 필요했던 상황이었다. 문제는 막대한 양도세가 걸려 이러지도 저러지도 못하게 됐다는 점이다. 2000㎡(600평) 규모의 이 땅을 C씨가 매입했던 금액은 3.3㎡ 당 20만원 선인 1억2000만원. 지금은 9억원을 호가한다. 이를 지금 되팔려면 38.5%의 양도세율이 적용돼 3억원가량의 양도세를 내야 했다.
마 세무사는 6억원까지 비과세 요건에 해당하는 부부간 증여로 고민을 해결해줬다. 감정평가를 다시 받아보니, 마침 6억원이 채 안되는 금액이 산출됐다. C씨는 지난달 증여세를 한푼도 내지 않고 부인에게 명의를 돌렸다. C씨의 부인은 ‘앞으로 5년간 보유한 뒤 땅을 팔아야 한다’는 단서 조항이 있지만, 최초 취득가액이 C씨가 매입했던 1억2000만원에서 약 6억원으로 올라 출발선이 달라진 만큼 되팔 때의 양도차익이 줄어 양도세가 감소하게 된다. 마 세무사는 “향후 5년간 현재 시세(9억원)가 유지된다면, 양도세는 1억원 정도 나올 것”이라며 “현 시점으로만 따져봐도 부부 간 증여를 통해 대략 2억원을 절약한 셈”이라고 설명했다.
마 세무사는 1986년 세무사로 첫발을 내딘 이후 송파구 방이동에서만 20년간 활동해온 터줏대감이다. 기업들의 세무고문 역할뿐 아니라 강남 재건축 아파트 등 부동산 관련 세무 전문가로도 잘 알려져 있다. 20억~100억원가량의 부동산을 갖고 있는 거액 자산가들도 그의 주된 고객이다.
그는 증여 등의 절세 요령에 대해 “특수한 사례가 아니라 비슷한 상황에 처한 사람들이 보편적으로 활용할 수 있는 방법”이라고 강조했다. 그는 특히 “세무사가 상담 고객의 전반적인 재산 상태를 알아두면 미처 깨닫지 못했던 효율적인 절세 방법을 찾는 데 도움이 된다”며 “주치의를 두듯, 평소 전담해 맡길 수 ‘세무 주치의’를 두는 것도 재테크 요령”이라고 덧붙였다.
이정선 기자 sunee@hankyung.com
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