[Real Estate] 도시형주택 높은 수익? 자칫하면 '헛물' 켤 수도

소형주택 투자 주의할 점

●비좁은 원룸 ●비싼 분양가 ●커뮤니티 없는 소형 단지 ●공급 포화상태

3~4인가구용 태부족, 전세난 해소 역할 못해
3.3㎡ 분양가 3000만원 넘기도
세입자 못구해 장기간 빈집 수두룩

1~2인 가구 증가와 고령화에 따라 인구구조가 급격하게 변화하고 있다. 통계청에 따르면 1~2인 가구의 비율은 1985년 19.2%(183만7000가구)에서 2010년에는 48.2%(834만7000가구)로 급증하며 전체 가구의 절반 가까이를 차지하고 있다.

전용면적 7~85㎡ 크기로 300가구 이하를 짓는 도시형 생활주택은 이 같은 1~2인 가구 증가와 전·월세 시장 안정을 위해 2009년 5월 탄생했다. 지난해 도시형 생활주택의 인·허가 물량은 총 8만3859가구로 당초 목표치였던 4만가구를 2배 이상 초과했다.

2010년 2만529가구보다 3배, 2009년 1688가구와 비교해서는 50배 가까이 증가했다. 조은상 닥터아파트 리서치팀장은 “주택시장의 침체 속에서도 수도권을 중심으로 공급이 크게 늘어나고 있다”며 “베이비 부머 세대의 은퇴시기와 맞물려 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산으로도 인기를 끄는 점도 한 원인”이라고 설명했다.

하지만 1~2인 가구에 치우친 공급으로 3~4인 가구가 생활할 수 있는 주택형은 부족해 전·월세시장 안정이라는 도입 취지를 제대로 살리지 못했다는 지적도 나오고 있다. 공급 과잉과 비싼 분양가로 인한 수익률 하락 문제도 제기된다.


○3~4인 가구 주택은 부족

최근 공급되고 있는 도시형생활주택은 1~2인 가구가 생활할 수 있는 원룸형이 대다수다. 국토해양부에 따르면 지난해 인허가 물량 중 전용 12~30㎡ 주택이 7만2361가구로 전체의 86.3%를 차지했다. 전세난을 겪는 수요층인 2~3인 가구를 대상으로 하는 30㎡ 이상 물량이 크게 부족한 셈이다.

국토부도 2~3인용 도시형 생활주택 공급을 활성화하기 위해 30~50㎡ 규모주택에 대해 주택건설지원금을 100만원 늘려주고, 전용면적 85㎡ 이하의 단지형 다세대·연립형을 지을 경우에는 기금 지원을 현행 가구당 5000만원에서 5500만원으로 확대하기로 했지만 근본적인 대책이 될 수 없다는 목소리가 높다.

양지영 리얼투데이 조사팀장은 “전용 30㎡ 미만의 원룸형 주택으로는 근본적으로 전·월세난을 해결하기 어렵다”며 “장기적으로는 중형 주택의 전셋값이 폭등할 우려도 있다”고 말했다.

실제 수도권의 경우 여전히 3~4인 가구가 가장 많다. 2010년을 기준으로 수도권 825만여가구 중 3~4인 가구는 392만여가구(48%)로 363만여가구(44%)인 1~2인 가구보다 많다. 2005년에는 수도권 1~2인 가구는 285만여가구(38%), 3~4인 가구는 384만여가구(52%)였다.

○고분양가에 공급과잉도 발목

강남권 아파트와 비슷한 수준의 높은 분양가도 문제로 지목된다. 부동산1번지가 지난해 공급된 주택의 분양가를 조사한 결과 3.3㎡당 평균 분양가가 높은 단지 10곳 중 4곳이 도시형 생활주택이었다. 서울 한강로에 들어서는 도시형 생활주택 ‘시티하우스 용산’은 3.3㎡당 평균 분양가가 3063만으로 아파트를 포함한 전체 주택 중 4위를 차지했다. 용산큐브(2550만원) 서초동 한라비발디 스튜디오193(2508만원) 논현동 보노체아(2417만원)의 분양가도 아파트 분양가를 웃돈다.

역세권의 경우 3.3㎡당 1억~2억원에 달하는 땅값 때문에 분양가가 상대적으로 높을 수밖에 없다고 공급업체들은 해명한다. 그러나 서민들이 가구당 2억원을 훌쩍 넘는 가격을 주고 도시형 생활주택을 구입하기는 어렵다고 전문가들은 입을 모은다.

높은 분양가는 임대수익을 기대하고 도시형 생활주택을 구입한 투자자들의 수익률도 떨어뜨린다. 올해 초 직장에서 은퇴한 뒤 서울 역삼동의 한 도시형 생활주택을 구입한 윤모씨(57)는 석 달째 임차인을 찾지 못하고 있다. 연 5%의 수익률을 올리기 위해 월 임대료를 100만원으로 잡았지만, 높은 임차료 때문에 임차인들이 계약을 망설이고 있다. 역삼동 B공인 대표는 “2억원짜리 소형주택의 경우 월세를 80만~90만원은 받아야 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있다”며 “사회초년생이나 신혼부부들이 월 100만원에 가까운 임대료를 내기는 현실적으로 어렵다”고 말했다.

1~2인 가구를 위한 소형 주택은 공급이 포화 상태에 가깝다는 우려도 나온다. 세입자를 구하지 못해 비어 있는 도시형생활주택이나 원룸도 곳곳에서 생겨나고 있어서다. 서울 사당동의 한 도시형생활주택은 18가구 중 10가구가 비었다. 인근 M공인 대표는 “몇 달 새 새로 들어선 원룸이 5개가 넘는다”며 “신혼부부도 도시형생활주택은 비좁아서 싫다고 하는 상황”이라고 전했다. 채훈식 부동산1번지 연구실장은 “높은 분양가로 수요자나 투자자들 모두 만족하지 못하는 상황”이라며 “구입하기 전에 주변 수급상황 공실률 등을 따져봐야 한다”고 강조했다.

○나홀로 단지 “생활 불편”

도시형 생활주택들의 상당수는 역세권 등에 100가구 이하의 소형 단지로 지어졌다. 입주민들의 생활 불편과 함께 도심 슬럼화를 불러올 우려가 있다는 목소리가 높다.

부동산 114에 따르면 서울 시내의 100가구 미만 도시형 생활주택 단지는 전체의 96.2%다. 이 가운데 30가구 미만이 86%에 달한다. 30가구 이상은 사업계획승인을 받도록 한 2010년 이후 소규모 단지 위주로 인·허가 물량이 급증했다. 단지별 평균 가구 수는 25가구로 땅값이 비싼 강남(23가구) 마포(17가구) 송파(17가구) 지역이 두드러졌다. 단지 규모가 작으면 입주민의 생활이 불편할 수밖에 없다. 아파트 등 공동주택의 경우 단지 규모가 크기 때문에 커뮤니티 시설이나 보안 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 반면 30가구 안팎의 소형 단지는 놀이터 등 기본적인 편의시설도 없는 경우가 많다.

부족한 주차장 문제도 지적된다. 도시형 생활주택의 주차 공간 기준은 전용면적 60㎡당 1대(상업·준주거지역은 120㎡당 1대)로 5~6가구에 1대 꼴이다. 국내 자동차 총 등록 대수가 1843만여대로 1가구당 1대 수준인 것을 감안하면 소형 주택이 늘어날수록 주차 문제는 심화될 가능성이 높다. 최근엔 지역 주민들의 민원이 많아지면서 일부 수도권 지방자치단체들은 조례를 통해 주차장 기준을 강화하고 있다.

조성근 부동산114리서치센터 연구원은 “소규모 단지는 협소한 주차공간과 편의시설 부재 문제로 도심 슬럼화의 주원인이 될 가능성이 높다”며 “가까운 단지끼리 공동 커뮤니티 시설을 조성하거나 경비를 함께하는 등 대안을 마련해야 한다”고 말했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com