강남 '마지막 규제' 풀리면…주택거래 '훈풍' 불까

강남3구, 4월 말 투기지역 해제

투기 우려 사라져 명목상 규제 없애…단기 거래 '숨통'

“매수세가 완전히 사라지면서 급매물도 아예 안 팔립니다. 주택매매가 없으니까 이주 수요도 없습니다.”(서울 개포동 강남공인)

정부가 서울 강남3구에 대한 주택투기지역 및 주택거래신고지역을 해제하는 쪽으로 가닥을 잡은 것은 주택가격 안정추세가 장기화되면서 투기과열 우려가 사라졌다고 판단했기 때문이다.

또 주택시장의 ‘마지막 거래제한 규제’가 강남지역의 거래회복 효과로 나타나고, 그 파장이 수도권 전역으로 확산되기를 기대하는 측면도 있다.

하지만 전문가들은 부동산시장 침체의 골이 워낙 깊어진데다 강남권 재건축과 관련된 악재들이 쏟아지고 있어 거래시장이 곧바로 정상화되기는 힘들다는 시각도 있다.

○서울 1분기 매매 건수 7년새 최저

서울부동산정보광장의 아파트 실거래가 조사 결과 지난 1~3월 서울 아파트 거래 건수는 1분기 기준으로 2006년 1분기 이후 가장 적은 8839건에 그쳤다. 지난해 1분기 3452가구가 팔렸던 강남3구도 올해는 1620가구에 그치면서 절반으로 급감했다.

기존 아파트 거래 부진이 심화되자 집주인들은 매매가를 계속 낮추면서 ‘급급매’ 형태로 물건을 내놓고 있다. 일부 강남권 일부 매물들은 한 달 새 3000만원씩 떨어진 상태로 나오고 있지만, 거래가 안돼 급매물이 쌓이고 있다. 신규 아파트로 이사를 해야 하는 사람들마저 기존 주택이 안 팔려 입주를 못하는 이른바 ‘주(住)맥경화’ 현상이 지속되고 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “수도권은 기존 주택의 거래부진이 분양시장에도 악영향을 미치고 있다”며 “주택거래 침체는 이사·도배·인테리어 등 연관업종에도 큰 타격을 주고 있다”고 설명했다. ○강남 마지막 규제 해제

국토해양부는 강남권 주택시장이 투기지역을 해제해도 집값 상승으로 이어지기는 힘들 것으로 판단하고, 주무부처인 기획재정부와 함께 규제 해제에 합의한 것으로 알려졌다.

주택투기지역이 해제되면 강남3구에서 집을 살 때 대출부담이 줄어든다. 주택투기지역에서는 6억원 초과 주택에 대한 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)이 각각 40%로 서울 나머지 지역보다 10%포인트 축소 적용되고 있다. 하지만 주택투기지역이 해제되면 DTI 및 LTV 대출한도가 50%로 상향된다.

예컨대 연소득이 5000만원인 직장인이 서초동에서 8억원짜리 아파트를 구입할 경우 현재는 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘지 않도록 대출액이 제한됐으나 주택투기지역이 해제되면 상환액이 2500만원으로 올라 대출폭이 커진다. LTV도 50%로 상향돼 기존보다 8000만원 증가한 4억원까지 대출이 가능하다.

이와 함께 주택거래신고지역이 해제되면 자금조달계획서 등의 신고의무가 사라져 좀 더 자유로운 거래가 이뤄질 수 있다.

○단기 거래 숨통 트일 듯

전문가들은 주택투기지역 해제에 따른 금융규제 완화로 실수요자들이 주택매입에 수월하게 나설 수 있다는 점에서 거래부진의 숨통이 트일 것으로 보고 있다.

반면 금융규제 완화만으로는 해결이 어렵다는 지적도 적지 않다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 “대출 비중이 소폭 높아진 것만으로 매매가 활성화되기는 쉽지 않다”고 주장했다. 여기에 서울시가 재건축·재개발 사업에서 소형주택 물량 확대 등 이른바 ‘공공성 강화 정책’을 강조하고 있어 금융규제 완화효과가 기대만큼 크지 않을 것이란 분석도 있다.


◆ 주택투기지역

월별 집값 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 지역 가운데 △두 달간 집값 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 △1년간 연평균 상승률이 직전 3년간 전국 연평균 상승률보다 높은 지역이 대상이다.

◆ 주택거래신고지역

주택투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 대상으로 국토부 장관이 지정한다. 월별 집값 상승률이 1.5%를 넘거나 3개월간 집값 상승률 누계가 3% 이상, 1년간 집값 상승률이 전국 평균보다 2배 이상 높은 지역이 대상이다.

김보형/김진수 기자 kph21c@hankyung.com