[Real Estate] 세금 팍팍 깎아준다…구름 걷혀가는 미분양 잡아볼까

연말까지 잔금 치르면 9억 이하 주택 취득세율 2% → 1%로 확 낮춰줘
준공후 미분양 아파트는 양도세 감면혜택까지 쏠쏠

“집이 다 팔리고 없는데도 모델하우스를 찾아와서 다짜고짜 미분양 물량을 내놓으라는 사람도 있습니다.”

대우건설이 인천 송도국제도시에서 분양한 ‘송도 센트럴파크 푸르지오’ 주상복합은 10여일 전만 해도 미분양 물량이 30여채 남아 있었다. 그러나 지난 20일 GCF(녹색기후기금) 사무국의 송도 유치가 확정된 후 이틀 만에 미분양 물량이 모두 팔려나갔다. 그런데도 미분양 물량을 사겠다면서 모델하우스를 찾는 이들이 끊이지 않고 있다. 인기평형인 전용 85㎡엔 웃돈이 2000만원 안팎 붙었다. 정훈 대우건설 송도사업팀 상무는 “미분양아파트에 대한 양도소득세 5년 감면 혜택과 맞물려 투자자들이 몰렸다”며 “옥석을 잘 가리면 미분양 아파트도 좋은 투자 대상이 될 수 있다”고 말했다.

정부가 지난달 24일부터 취득세 및 양도소득세 감면 조치를 시행한 후 미분양 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 입지나 가격 경쟁력이 있는데도 부동산 시장 침체 분위기 탓에 미분양된 물량이나 개발 호재가 있는 지역이 주요 관심 대상이다. 세금 감면 조치에 맞춰 건설사들이 분양가 할인에 적극 나서고 있어 옥석을 잘 가리면 싼값에 내집 마련을 할 수 있다고 부동산 전문가들은 조언했다.

◆취득세 절반 수준으로

취득가격 9억원 이하인 주택의 취득세는 기존 2%에서 1%로 내렸다. 또 취득가격 9억~12억원 주택의 취득세는 4%에서 2%로, 12억원 초과 주택은 4%에서 3%로 각각 떨어진다. 세율 인하는 지난 9월24일부터 오는 12월31일 사이 잔금을 치르는 경우에 한해 한시적으로 적용된다. 이에 따라 무주택자나 1주택자가 5억원(전용면적 85㎡ 이하)짜리 주택을 살 때 취득세는 현재 1100만원에서 550만원으로 떨어진다.

미분양 양도세 감면은 9억원 이하의 전국 모든 미분양 주택이 대상이며, 주택 규모와는 관계가 없다. 계약일로부터 5년간 양도세가 면제된다. 취득 후 5년이 지나 팔면 계약일로부터 5년까지 발생한 양도 차익에 대해 세금이 면제된다. 예를 들어 양도 소득이 3억원이고, 5년 내 발생한 양도 소득이 2억원이라면 1억원에 대해서만 양도세를 물린다. 다만 미분양 주택을 매입한 뒤 분양권 상태에서 팔면 감면 대상에서 제외된다.

◆취득·양도세 동시혜택 단지 관심

이번 조치로 두 가지 감면 혜택을 같이 받을 수 있는 단지에 대한 관심이 특별히 높다. 준공 후 미분양 주택과 연내 입주 예정인 9억원 이하 미분양 아파트는 취득세와 양도세 감면을 동시에 받을 수 있다. 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 연내 입주 예정인 9억원 이하 아파트는 전국적으로 4만1000여가구다. 전체 물량의 80% 이상이 수도권에 몰렸다. 서울 1만1500여가구, 경기 1만4800여가구, 인천 8200여가구 등이다. 부동산 전문가들은 서울지역의 1000가구 이상 대단지, 향후 도로·지하철 등 사회간접자본 확충이 기대되는 수도권 택지지구 등에 주목하라고 조언했다. 부동산정보업체인 닥터아파트의 이영호 리서치연구소장은 “2년 전보다 전세보증금을 크게 올려줘야 하는 무주택 세입자라면 취득세 한시 감면 혜택을 내집 마련의 기회로 삼아볼 만하다”며 “교통망 확충 계획이 있는 지역이거나 상대적으로 수요 기반이 두터운 중소형 아파트 위주로 매수 대상을 고르는 게 좋다”고 설명했다.

◆건설사, 분양가 할인 본격화

건설사들은 미분양 아파트 판촉에 전사적인 노력을 기울이고 있다. 취득·양도소득세 감면 혜택이 주어지는 연말까지가 미분양 물량을 털어낼 수 있는 호기라고 판단하고 있어서다. 우선 가격 할인에 본격적으로 들어가는 곳이 늘고 있다. GS건설은 올해 2월 분양한 서울 영등포 아트자이의 분양가를 10% 할인하면서 판촉 활동을 강화하고 있다. 발코니 무상 확장, 중도금 무이자 혜택 등을 통해 간접적으로 분양가를 깎아주는 곳도 많이 등장하고 있다.

건설사들은 가격 할인과 함께 파격적인 부가 서비스도 선보이고 있다. 동부건설은 준공 후 미분양 아파트 계약자에게 임차인을 대신 구해주고 있다. 녹번센트레빌, 센트레빌 아스테리움 서울 등에서 집을 전세임대하려는 계약자들에게 임차인을 찾아서 소개하고 있다.

먼저 살아본 뒤 구입을 결정할 수 있는 아파트도 나왔다. 계약금을 최초 1회는 5%만 내면 되고, 15%는 수요자들의 이사 기간을 고려해 3개월 안에만 지급하면 되는 특별한 혜택이다. 중도금 50%에 대해서는 3년간 이자를 대납해주며 잔금 30%는 3년간 유예가 가능하다. 최초 계약은 3년이지만 2년간 살아본 후 계약을 하지 않으면 계약금은 환불받고 대납해준 이자만 지급하면 된다.

서울시 SH공사는 은평뉴타운 미분양 아파트에 ‘분양 조건부 전세’ 제도를 도입했다. 분양 조건부 전세 계약자는 주변 시세의 80~90% 수준의 전세가격을 내고 2년간 전세로 거주한 뒤 감정가격(부가세 별도)으로 분양받으면 된다. 만일 분양을 포기하는 경우에는 위약금(전세금의 10%)을 물어야 한다.

현대건설은 경기도 용인시 성복동에 지은 ‘성복 힐스테이트’에 대해 ‘분양가 안심리턴제’를 선보였다. 입주 2년 후 당초 구입가보다 시세가 떨어지면 많게는 1억원까지 돌려받을 수 있다.

한화건설은 경기 김포 풍무지구 ‘한화꿈에그린 유로메트로’에 대해 ‘계약금 안심보장제’를 도입했다. 입주 시점에 아파트 시세가 분양가보다 떨어져 계약을 해지해도 위약금 없이 계약금(10%)을 돌려준다.

조성근 기자 truth@hankyung.com