재건축 부담금 2년 면제 영향은…재건축 하락세 진정될 듯

둔촌·가락 저층단지 탄력…강남권 중층도 수혜

재건축에서 발생하는 초과이익을 국가가 환수하는 제도가 2년간 유예됨에 따라 서울 강남권 재건축 단지의 하락세가 멈출 가능성이 높다고 부동산 전문가들은 예상했다. 강남권 재건축 아파트값이 상승세로 돌아서지는 못하겠지만 추가로 더 떨어지는 것은 막을 가능성이 높다는 전망이다.

곽창석 나비에셋 대표는 “개포주공 등 강남권 저층 재건축 대상 아파트는 9·10 부동산 대책에 힘입어 10월 한 달 동안 최고 5000만원까지 반짝 상승했다가 이달 들어 다시 제자리로 돌아왔다”며 “집값 하락으로 초과이익을 환수당하는 단지가 많지 않지만 투자 심리를 안정시키는 효과가 있어 재건축 아파트값이 추가로 떨어지는 것은 막을 것”이라고 말했다.

부동산 전문가들은 개포주공 둔촌주공 가락시영 고덕주공 반포주공 등 강남권 저층 아파트들이 가장 많은 수혜를 볼 것으로 예상한다. 건축 면적을 기존보다 많이 늘릴 수 있어 개발이익이 발생할 가능성이 높아서다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축추진위원회 설립승인일부터 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 집값 상승분이 3000만원을 초과할 경우 국가가 일부를 환수해가는 제도다. 10%씩 단계별로 최대 50%까지 거둬갈 수 있다. 그러나 최근 4년 동안 서울 시내 집값이 급락하면서 고액의 초과이익을 환수당한 재건축 단지는 없다.

대치청실 잠원한신 등 대치·서초·잠원동 일대 중층 재건축 단지들도 일부 수혜를 볼 수 있을 것으로 예상된다. 사실상 1 대 1 재건축 단지여서 개발이익이 미미하지만 수백만원에서 수천만원을 부담하지 않는 것이 호재로 작용할 전망이다.

부동산 전문가들은 2014년 이전에 관리처분을 마치기 위해 재건축을 서두르는 단지가 많아질 것으로 예상한다. 특히 조합설립인가까지 마쳐 물리적으로 이때까지 관리처분을 마칠 수 있는 단지들의 재건축 속도가 빨라질 전망이다.

김구철 한국도시정비사업조합중앙회 사무총장은 “2014년까지 관리처분인가를 받아야만 초과 부담금을 내지 않아도 되기 때문에 조합원들이 가급적 사업을 빨리 추진하려고 할 것”이라며 “이익 여부에 상관없이 사업 진행이 빨라질 수 있다”고 설명했다.

정소람/김보형 기자 ram@hankyung.com

■ 관리처분계획

재개발·재건축사업 지역에서 조합원의 토지ㆍ건물에 대한 재산권을 새로 지어질 단지에서의 재산으로 환산하는 절차. 이 과정에서 조합원들이 내야 할 분양가, 기타 사업비용, 세입자 손실 보상 등에 대한 내용이 결정된다. 시장·군수·구청장에게 이 계획안을 인가받아야 사업이 최종 마무리된다.