[Editor's Note] 수익형 부동산의 허와 실

정구학 편집국 부국장

‘ＯＯＯ시행자는 사기분양 책임져라.’

이런 플래카드가 요즘 서울시내 원룸주택에 걸리고 있다. 높은 수익률을 보장한다고 해서 분양을 받았는데 높은 임대료를 받기는커녕 임차인도 구할 수 없는 투자자들이 내건 것들이다. 물론 지하철역 주변의 임차 수요가 많은 도시형 생활주택이나 오피스텔을 사거나, 목 좋은 상가에 투자해 짭짤한 수익을 챙기는 사례도 많다.

하지만 아파트 가격이 침체에서 벗어나지 못하자 너도나도 월세를 얻는 수익형 부동산에 기웃거리면서 투자 명암이 엇갈리고 있다.

어떤 수익형 부동산을 골라야 손해보지 않고 투자에 성공할 수 있을까? 황준석 연금형부동산연구소장은 “알짜와 쭉정이를 구분하려면 현장에 가서 투자할 부동산의 주변 매매 시세와 임대 시세를 확인해보고 유동인구와 향후 발전 가능성을 따져보는 게 가장 정확하다”고 말했다. 발품을 팔라는 얘기다.

수익형 부동산을 분양하는 광고를 보면 너무나 좋은 조건에 현혹될 우려가 크다. 그래서 높은 수익률을 제시하는 곳은 현장에 직접 가서 시세를 확인하라고 전문가들은 조언한다. 특히 시행사가 세입자에게 돈을 보조해주며 투자자에게 높은 수익률을 보장해준다는 곳은 2~3년 뒤 세입자가 나가면 임대료를 낮추거나 공실로 남을 가능성이 크다고 지적했다. 또 개발계획을 내세우며 향후 가치 상승이 확실하다는 곳은 해당 구청이나 지자체에 가서 확인해야 한다.

2년 전 3억원을 주고 서울 강남에 오피스텔을 분양받은 K씨. 은행 이자보다 높은 연 5~6%의 수익을 거둘 수 있다는 말에 투자했으나 임차인도 제대로 못 구해 속만 태우고 있다. 시세도 3억원에서 2억5000만원대로 떨어졌다. 500채가 넘는 오피스텔이 한꺼번에 들어서다보니 임차인은 싼값에 골라서 입주하고 있다.

반면 강남 논현동에 2년 전 1억8000만원짜리 오피스텔을 사들인 L씨는 콧노래를 부른다. 부동산중개수수료와 경비 등을 빼고도 월 90만원(연리로 따져 6%)씩 꼬박꼬박 들어오는 데다 가격도 2억1000만원으로 3000만원 올랐다. 성공 요인은 발품을 팔며 주변의 오피스텔 수급 현황을 확인해보고 실제 수익률을 계산해본 것.

신규 분양의 경우 예상수익률이 장밋빛일 가능성이 크기 때문에 신중하게 투자해야 한다. 이미 분양돼 임차인이 있어 실제 수익이 발생하는 것과는 달라서다.

정구학 편집국 부국장 cgh@hankyung.com