'깡통주택' 세입자, 전세 보증금 주의보

작년 수도권 경매주택 세입자 10명중 4명 전세금 떼여

세입자, '대출금+전세금' 집값 70%이하 계약해야
보증금 일부 월세로 돌리는 '반전세'도 대안

직장인 서모씨는 작년 여름 전세로 들어간 집(경기 용인 보정동 죽전자이 전용 160㎡)이 경매로 넘어가 보증금을 전부 날렸다. 2008년 5월 전세계약을 할 당시 매매가격은 11억원 정도였다. 서씨보다 앞서 은행이 집을 담보로 빌려준 돈은 7억원, 전세보증금은 2억9000만원이었다. 그는 만약 집이 경매에 넘어가더라도 문제가 없을 것으로 생각했다. 배당은 은행, 서씨 순이지만 시세 수준에서 팔리면 둘 다 배당받고도 1억원이 남을 것이라고 예상했기 때문이다. 그러나 작년 여름 열린 경매에서 이 집은 5억6200만원에 낙찰됐다. 용인 일대 대형 아파트 값이 최근 5년 새 반값으로 추락한 탓이다. 서씨는 보증금 한 푼도 못 건지고 쫓겨났다.

◆경매주택 임차인 40% 보증금 떼여

부동산시장 침체가 장기화되면서 집값이 은행 대출금과 세입자 전세보증금을 합한 금액보다 낮아진 이른바 ‘깡통주택’이 속출하고 있다. 아울러 이들 주택이 경매에 부쳐지는 사례가 늘면서 세입자들의 피해도 급증하고 있다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 급증하고 있어서다.

경매정보업체인 부동산태인에 따르면 작년 수도권에서 경매로 팔린 주택 1만3694건 가운데 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못한 사례는 5804건(42.4%)에 달했다. 아직 최종 결과가 나오지 않은 작년 11~12월 물량까지 추가하면 보증금을 떼인 물건 수는 7000건에 육박할 것으로 예상된다.

경매 전문가들에 따르면 전세 보증금의 전부나 일부를 떼이는 사례는 대부분 세입자보다 먼저 배당을 받게 되는 금융회사가 있을 때다. 부동산시장 활황기인 2000년대 중반 많은 주택투자자들이 은행 대출을 끼고 집을 매입했다. 이런 집들이 경매에 부쳐지면 세입자는 배당 순서에서 은행에 밀린다. 낙찰가격이 대출금과 전세 보증금을 합한 금액을 웃돌 때는 둘 다 손해 없이 배당이 가능하지만, 그렇지 못하면 배당 순서에서 밀리는 세입자가 피해를 본다. 2007년 최고가격 대비 반값 아파트가 속출하고 있는 용인·파주 등에선 집 살 때 돈을 빌려준 은행들마저 대출금 회수가 제대로 이뤄지지 않고 있다.

수도권 주택 낙찰가율(낙찰가를 감정가로 나눈 비율)의 경우 2008년 89.9%에서 작년 73.29%로 하락하는 추세여서 대출을 낀 집에 사는 세입자들의 ‘보증금 손실 가능성’이 갈수록 커지고 있다.

◆‘70% 룰’ 지켜야

전문가들은 전세보증금을 지키기 위해서는 일단 은행 대출이 있는 집을 피하는 게 가장 좋다고 조언한다. 어쩔 수 없이 들어가야 한다면 보증금 일부를 월세로 돌리는 이른바 ‘반전세 계약’이 대안이다. 그것이 여의치 않으면 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 시세의 70%를 넘지 않는 집을 찾아야 한다. 수도권 주택의 평균 낙찰가격이 감정가격의 74.5% 수준인 까닭이다.

입주 이후에는 반드시 주민센터에 가서 전입신고를 하고, 임대차 계약서에 확정일자를 받는 게 좋다. 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위자보다 빨리 배당 받을 권리를 확보하기 위해서다. 정충진 법무법인 열린 변호사는 “보증금 중 일부를 돌려받지 못하면 집주인의 다른 재산을 압류하는 것도 방법”이라며 “집주인의 남은 자산이 없으면 세입자가 직접 경매에 참여해서 싸게 매입하면 손실을 줄일 수 있다”고 말했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com