일본은 임차인 철저 보호…'100년 횟집' 가능

자영업자 울리는 '상가 장기계약'

임대료 일방 인상 못해

1991년 제정된 일본의 ‘차지차가법(借地借家法)’의 대원칙은 모든 임차인을 약자로 간주한다는 것이다. 영세한 상인만 보호하는 법률이 아니라 모든 임차인을 보호하는 포괄적인 법률인 것이다.

이런 정신은 ‘건물임대차계약의 갱신 거절 요건’(법 제28조)에 잘 나타나 있다. 건물 임대인의 갱신 거절이나 해약 요청은 ‘정당한 사유’가 있어야 할 수 있다. 국내에서도 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하려면 정당한 사유가 있어야 하지만 ‘정당한 사유’ 해석에서 일본 법원은 임대인에게 매우 엄격하다.

일본 판례를 보면 임대인의 자녀가 부모 소유의 점포에서 장사하고 싶다고 임차인에게 명도를 요구할 경우 임차인이 거절하면 계속 임차권을 유지할 수 있다.

임대인이 건물 재건축을 위해 계약 갱신을 거절할 경우에도 사전 통보 기간(계약 기간 만료 1년~6개월 전) 준수와 정당한 사유가 필요하다. 정당한 사유란 건물이 붕괴 상태에 이르러 사용이 불가능한 경우만 허용된다.

한 재일교포 기업인은 “장기계약을 했더라도 영업이 여의치 않아 적자가 계속되면 임차인이 미리 장사를 그만두겠다는 사실을 임대인에게 통보한 뒤 일정 시점이 지나면 보증금을 받아 나올 수 있다”고 전했다. 이와 관련, 임차인과 임대인의 분쟁이 있을 때 법원의 판결은 임차인의 사정을 우선적으로 고려한다고 그는 덧붙였다.

‘임대료증감청구권’(법 제32조) 조항에서도 임대인이 마음대로 임대료를 올리지 못하도록 하고 있다. 임대료 증액에 대해 당사자 간 합의가 이뤄지지 않으면 재판을 거쳐야 한다. 재판을 통한 법원 조정으로 새로운 임대료가 확정될 때까지 임차인은 기존의 임대료를 공탁하면 된다.

일본 상인들이 안심하고 대를 이어 장사에 전념할 수 있는 것도 임차인을 보호하는 ‘차지차가법’과 임차인을 약자로 인식하는 사회 분위기 덕분이다. ‘3대를 잇는 라멘집’이나 ‘100년 전통의 횟집’이 나올 수 있는 이유다.

강창동 유통전문기자 cdkang@hankyung.com