"경매 투자로 시세차익 얻으려면 지금이 적기"

'고준석 박사의 자산관리 멘토스쿨'공개 강의

서울 재건축 아파트 시세보다 낮게 감정가 매겨져…집값 반등기인 지금 사야
DTI · LTV 완화 기대감도
권리·입지 분석 철저히…투자 수익 높일 기회

“지금은 경매 투자로 시세차익을 노릴 수 있는 좋은 시기입니다”

한국경제신문과 신한은행이 공동으로 주관하는 ‘고준석 박사의 자산관리 멘토스쿨’이 지난달 22일 서울 역삼동 신한은행 아트홀에서 공개강의를 가졌다. 지난해 8월 개강한 5기를 대상으로 한 마지막 공개강의에서 고준석 신한은행 청담역지점장은 “집값 반등기에는 경매시장이 유망하다”고 소개했다. 현재 경매되는 물건들은 가격 하락기인 6개월 전 감정가격이 매겨져 현재 시세보다 낮게 매물로 나오기 때문이다.

◆집값 반등기엔 경매 유망

유망 부동산을 묻는 멘티들의 질문에 고 지점장은 “부동산 가격이 떨어질 때는 경매가 적절한 투자 대상이 아니지만 부동산 가격이 반등할 때에는 매력적”이라고 소개했다. 감정평가사가 경매 물건을 감정한 시점은 적어도 경매일 6개월 전이다. 그때 개포주공 등 서울 강남권 재건축 아파트는 지금보다 5000만원 이상 저렴했다. 낙찰을 받고 바로 되팔아도 이익이 남다 보니 경매에 적절한 타이밍이라는 얘기다.

그는 “경매에서 매매차익을 얻기 좋은 시기가 최근과 같이 반등하는 때”라며 “수도권에서 세 번 정도 유찰된 경매물건을 감정가 대비 55%에 사서 65% 선에 되팔라”고 조언했다.

지난해 8월 발표된 세법 개정안도 경매에 유리할 전망이라고 고 지점장은 설명했다. 기존에는 주택 보유기간이 1년 이하면 양도세 50%를, 1~2년이면 40%를 적용하고 2년 이상 보유했을 때 일반과세율을 적용했다. 하지만 세제 개편으로 2014년까지는 1년 이하라도 일반과세율인 6~38%를 적용받는다. 2015년에는 주택보유기간이 1년 이하면 양도세 40%를 적용받게 된다.

예컨대 1년 이내에 양도 차익 1억원을 올린 부동산 투자자의 경우 과거에는 5000만원의 양도세를 내야 했지만 세제 개편 후에는 3500만원만 내면 된다. 1000만원의 양도차익을 거뒀다면 양도세는 500만원에서 60만원까지 낮아지게 된다. 그만큼 주택 단기매매로 양도차익을 노리는 경매 투자자나 급매물 단기투자자에게 유리한 환경이 조성됐다는 분석이다.

고 지점장은 경매가 어렵지 않다는 점도 강조했다. 그는 “경매는 어려워서 못하는 게 아니라 따져보는 것이 귀찮고 게을러서 안 하는 것”이라며 “권리분석도 매수자의 입장에서 생각하면 어렵지 않다”고 말했다. 그는 경매공부의 기본은 말소기준권리 분석이라고 소개했다. 기준권리의 종류에는 근저당권(저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있는데 여기에서 등기일자가 빠른 것이 해당 경매물건의 기준권리라고 설명했다. 이 기준권리 이후에 설정된 권리는 낙찰과 함께 모두 소멸해 깨끗한 물건이 된다. “기준권리를 풀어주고 해석하는 공부만 한다면 의외로 경매는 쉽다”고 고 지점장은 강조했다.

◆“새정부, 시장 활성화 추진할 것”

멘티들의 가장 큰 관심사는 새정부 출범이 부동산 시장에 미치는 영향이었다. 멘티들의 경우 ‘좋아질 것’이란 의견과 ‘침체가 더 길어질 것’이란 의견으로 반반씩 나뉘었다. 고 지점장은 긍정적인 전망에 힘을 보탰다. 그는 “박근혜 대통령이 후보 시절부터 부동산 시장을 규제하겠다는 얘기를 한 적이 없다”며 “규제를 완화시키고 시장을 활성화하는 정책이 나올 가능성이 높다”고 말했다.

그는 취득세 감면 6개월 연장에 이어 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등 추가적인 규제 완화책이 잇따를 것으로 예상했다.

분양가 상한제와 관련, 고 지점장은 “분양가 상한제로 일반 분양 물량에 대해 가격을 정해주다 보니 재개발·재건축 조합원에 추가 분담금이 발생할 수밖에 없다”며 “분양가 상한제가 풀리면 수익성이 개선되는 재건축 단지들이 나올 것”이라고 전망했다.

한국경제신문과 신한은행이 공동으로 주관하는 ‘고준석 박사의 자산관리 멘토스쿨’은 6기로 선발된 70여명의 멘티들과 오는 6일 개강식을 가질 예정이다. 더불어 7기를 모집할 예정이다. 7기는 직장 여성을 대상으로 야간반을 운영할 계획이다. 멘토스쿨은 초급과정 5개월, 심화과정 6개월, 고급과정 1년 등으로 구성돼 있다. 문의는 신한은행 청담역지점(02-516-4600)이나 ‘아이러브 고준석과 부동산재테크’ 카페(cafe.daum.net/gsm888)로 하면 된다. 참가비는 무료.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com