일반분양 가구수 15~20% 늘려야 조합원 부담 줄어

수직증축 리모델링 과제는

공동주택 리모델링 수직 증축이 허용되기까지는 넘어야 할 산이 적지 않다. 구조 안전 문제를 해결해야 하고 단지별 리모델링 여건에 맞는 최적의 해결책도 찾아야 한다.

국토교통부는 수직 증축 허용 범위를 ‘안전성이 확보되는 범위 내’로 대상을 한정해 둔 상태다. 하지만 ‘안전성이 확보되는 범위’에 대한 기준이 모호해 리모델링 대상 단지가 기대와 달리 줄어들 수도 있다는 분석이다. 국토부에 따르면 준공 후 15년이 지나 리모델링 연한을 채운 아파트는 전국에서 400만가구 정도다.

윤영선 한국건설산업연구원 연구위원은 “노후 단지 중에서도 거주환경에 큰 문제가 없으면 좀 더 기다렸다가 재건축을 추진할 수 있어 수혜 대상 단지는 줄어들 수 있다”고 지적했다.

단지별 여건이 달라 사업성도 제각각일 수 있다. 쌍용건설이 서울 강남의 974가구(전용 84㎡)로 이뤄진 단지를 대상으로 시뮬레이션을 한 결과 10% 일반분양분에서 나오는 수익 덕분에 가구별 리모델링 비용 부담이 25%(5000만원)가량 줄어드는 것으로 나타났다. 업계에서는 통상 전용 84㎡를 리모델링해 전용 108㎡로 넓히고 남는 부분을 일반분양할 때 가구당 총 공사비가 2억원가량 드는 것으로 추정하고 있다. 리모델링 후 단지의 주거환경이 좋아져 아파트 가격이 추가로 상승할 경우 시세 차익도 기대할 수 있다.

조합원 부담을 완화하려면 용적률 상향이나 일반분양 가구 수 확대가 뒤따라야 한다. 업계에서는 현재 전용 84㎡로 이뤄진 단지는 40%, 전용 84㎡ 초과 단지는 30%까지 각각 허용하는 용적률을 50%까지 높일 필요가 있다고 주장한다. 일반분양 가구 수도 15~20%까지 늘려야 한다는 요구가 있다. 하지만 무턱대고 용적률이나 일반분양 가구 수 증대가 좋은 것만은 아니다. 보통 아파트를 지을 때 드는 공사비(3.3㎡당)가 290만원 정도이지만 리모델링 증축 공사비는 380만원으로 높다. 때문에 공사비 증가를 감안한 최적의 수치를 찾아야 한다. 업계에서는 현재처럼 일반분양 가구 수를 10%까지 늘려야 할 경우 2~3개층 증축이면 적당하다고 보고 있다.

분양 시장이 침체된 것도 고려 대상이다. 수도권 신도시는 분양 시장이 어려운 데다 고층 노후주택에 대한 용적률 제한이 있어 리모델링 사업 순항을 예견하기 어렵다.

현대산업개발 리모델링팀 관계자는 “요즘은 리모델링도 주민들이 분담금을 낼 수 있는 수준을 고려해 증축 규모나 공사비를 책정한다”며 “장기적으로는 사업비를 최대한 줄이고 수요자 맞춤형으로 시공해야 할 것”이라고 강조했다.

김동현/김진수 기자 3code@hankyung.com