"재건축 아파트 양도세 면제 돼요?"

부동산 프리즘

철거 직전 단지는 '포함'

“올해 매입한 재건축 대상 아파트가 철거될 경우에도 양도세가 면제되나요.”(투자자)

“철거 이전 단계인 관리처분 인가 전에 주택을 사면 나중에 입주해서도 양도세가 면제됩니다.”(기획재정부)

‘4·1 부동산 대책’이 나온 지 한 달이 지났지만 부동산 시장에서는 혼란스러운 상황이 자주 벌어진다. 양도세와 관련해 궁금증을 갖는 이들이 적지 않다.

서울 강남 등 재건축 단지 인근 중개업소에는 1가구 1주택자가 보유한 재건축 대상 아파트를 산 뒤 철거를 거쳐 새 아파트에 입주했을 때 양도세를 면제받을 수 있는지를 묻는 문의가 많다. 기존 주택의 권리가 새로운 주택에 고스란히 승계될 수 있는지 헷갈리기 때문이다.

양도세 면제 대상 기준은 주택법상 주택에 해당하느냐에 달려 있다. 재건축과 재개발 등 정비사업 단지는 ‘관리처분 인가’ 여부가 주택 판단의 주요 기준이 된다. 관리처분은 기존 단지에서 새로운 재건축 사업을 시행하게 됐을 때 새로운 사업의 내용과 사업 시행에 따른 수익·비용·조합원 부담금 등을 확정하는 절차다.

일반적으로 조합은 관리처분 총회 이후 관리처분 인가 때까지 매매 거래를 중지시킨다. 관리처분 인가 이전에 사면 주택이지만 관리처분 인가 이후는 멸실된 상태로 간주해 주택이 아니라 하나의 권리(입주권)에 해당하기 때문이다.

예를 들어 GS건설이 다음달 서울 아현동 아현4구역에서 분양하는 ‘공덕 자이’는 관리처분 인가를 받았기 때문에 조합원 분양 아파트를 사면 양도세 면제 혜택을 받을 수 없다. 기획재정부 관계자는 “양도세 면제 대상은 주택법상 주택이어야 한다”며 “관리처분 인가를 받은 뒤에 산 주택은 입주권이어서 양도세 면제가 안된다”고 설명했다.

신규 분양주택도 양도세 면제 대상이다. 하지만 신규 주택을 취득한 사람으로부터 분양권을 매입한 경우에는 양도세 면제 혜택이 없다. 분양권은 입주권과 마찬가지로 주택이 아닌 주택에 들어갈 수 있는 권리란 이유에서다.

김진수 기자 true@hankyung.com