[부동산 리더스 칼럼] 양도세 면제받기 어려운 부동산 경매

오은석 < 부동산재테크 북극성 대표 >

4·1 부동산 대책에 따라 1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 기존 주택과 신규·미분양 주택 중 ‘전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하’를 구입하면 향후 5년간 양도소득세가 면제된다. 그러나 기존 주택을 매입하는 과정이 매매와 차이가 있는 경매 주택은 1가구 1주택자 여부를 확인할 수 있는 방법이 없어 문제점으로 지적된다.

4·1 부동산 대책이 경매 시장에 주는 혼선을 줄이기 위해서는 어떤 내용들이 구체화돼야 할까. 먼저 적용시점이다. 정부는 매각기일에 낙찰자가 입찰보증금을 납부해 최고가매수신고인의 지위를 취득했을 때로 볼 것인지 아니면 법원의 매각허가결정이 확정되는 시점으로 볼 것인지를 명확히 해야 한다.

수요자가 시장에 나온 주택이 1주택자의 집인지를 확인할 수 있어야 한다. 1주택자 주택을 확인할 수 있는 방법으로는 첫째, 경매 대상의 ‘소유자’가 시장·군수·구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 경매계에 제출하면 이를 ‘문건처리내역’에 올려 경매 입찰자가 확인할 수 있게 하는 것이다. 경매 물건의 경우 매매계약서가 당연히 존재하지 않아 ‘경매사실을 확인할 수 있는 서류’의 범위를 결정해 이를 대체하면 될 것으로 보인다. 그렇지만 이 방법은 경매라는 특수성으로 인해 그 대상이 되는 소유자가 직접 1주택자 여부를 확인해줘야 하기 때문에 쉽지만은 않다. 하지만 1주택임을 신고할 경우 다른 경매 주택에 비해 입찰자가 몰릴 것이고 높은 가격에 낙찰되면 그만큼 채권자에게도 도움이 된다. 모두에게 이득이 되는 방법이다.

둘째, 법원 관계자가 현황 조사시 시·군·구청에 방문해 1주택자임을 확인하고 이를 매각물건명세서에 명시하는 것이다. 그렇지만 이는 시행하기까지 많은 걸림돌이 있다. 1주택임을 확인하는 경매 주택의 범위가 모호해서다. 4월 이후에 경매개시결정이 난 주택부터 조사해야 하는지 아니면 4월 이후에 매각기일이 진행되는 주택을 모두 조사해야 하는지, 그리고 인력 및 비용은 어떻게 충당할 것인지도 고려해야 한다. 4월 이후에 경매개시결정이 난 주택으로 대상을 정할 경우 통상 6개월 뒤에나 첫 매각기일이 결정된다는 점에서 올해 말까지 한시적으로 적용되는 양도소득세 면제 혜택을 받는 주택이 매우 적다는 것도 문제다.

셋째 방법은 낙찰자가 직접 시·군·구청에 등기부등본 등을 첨부해 경매가 진행되고 있는 주택임을 고지하고 1주택자인지를 확인받는 것이다. 그러나 소유자의 개인정보를 경매 진행 사실만으로 공개하는 것은 부적절하기 때문에 실현 가능성이 매우 낮다.

이번 4·1 부동산 대책의 양도소득세 면제는 부동산 시장 활성화를 위한 대책이지만 하우스푸어 등을 구제해주는 순기능도 포함돼 있다.

과도한 채무로 인해 경매로 넘어가는 주택 소유자의 채무 탕감 및 정리와 경매시장의 활성화에도 중요하다. 따라서 정부의 보완책이 요구된다.