[알쏭달쏭 세금] 아파트값 하락 때 자녀에 증여…오히려 좋은 기회

일산과 강남에 아파트를 보유하고 있는 나부유 씨. 계속되는 아파트 가격 하락으로 고민 중이던 나씨는 집값이 떨어졌을 때가 증여하기에는 오히려 좋은 기회라는 말을 들었다. 올가을 결혼하는 아들에게 일산 아파트를 증여하기로 마음 먹은 그는 절세 방안을 알아보는 중이다.

○낮아진 가격으로 증여세 신고 가능

증여재산에 대한 평가는 시가평가가 원칙이다. 이때 시가란 증여일을 전후해 3개월 내에 증여하고자 하는 아파트와 면적, 위치, 기준시가 등이 같거나 비슷한 아파트의 매매사례 가액이나 감정가액 등을 말한다. 따라서 요즘처럼 아파트 가격이 하락한 상황에서 증여를 하면 낮아진 아파트 가격이 증여가액이 되므로 가격 상승 시점에 비해 증여세를 줄일 수 있다.

향후 부동산 가격이 상승하면 그 차익만큼 배우자나 자녀가 이득을 볼 수 있는 장점도 있다.

얼마전까지도 6억원을 웃돌던 나씨 아파트의 경우 최근에 비슷한 인근 아파트가 5억원에 매매된 사례가 있다면 5억원으로 신고할 수 있다는 의미다. 하지만 면적이나 기준시가 등에서 차이가 난다면 5억원을 시가로 인정받지 못할 수 있다.

부동산 거래가 급감한 요즘 같은 상황에서 증여일 전후 3개월간 매매사례 가액이 없다면 어떻게 평가해야 할까. 세법에서는 매매사례가액 등이 없으면 정부에서 고시한 기준시가로 평가하도록 되어 있다. 일반적으로 시세보다 기준시가가 낮기 때문에 기준시가로 신고하는 경우 증여세는 더 줄어든다.

반대로 기준시가로 신고하였다가 향후 매매사례가액 등이 확인되는 경우에는 가산세까지 포함해 증여세를 내야 하므로 사전에 매매사례 등이 있는지 충분히 파악해 봐야 한다.

또 증여 당시 평가금액은 향후 아파트를 팔 때 내는 양도소득세와도 관련이 있으므로 이왕이면 세무 전문가와 함께 유·불리를 따져 의사결정할 필요가 있다.

단독주택을 증여할 경우 시가는 어떻게 될까. 단독주택은 일반적으로 기준시가로 평가해 신고하면 된다. 아파트와는 달리 비슷한 부동산이 사실상 존재하지 않기 때문에 매매사례가액을 적용할 수 없는 경우가 많기 때문이다.

○증여시 양도소득세 절세효과

양도소득세를 줄이기 위해 아파트 증여를 활용할 수도 있다. 예를 들어 15년 전 2억원에 취득한 아파트가 현재 8억원으로 상승해 6억원의 양도차익이 발생하였다면 양도소득세는 약 1억5000만원이 된다.

하지만 배우자에게 증여하면 증여세와 취득세로 약 5000만원만 내고, 나중에 팔 때는 취득가액을 2억원이 아닌 8억원으로 인정받을 수 있기 때문에 양도소득세를 안 내거나 대폭 줄일 수 있다.

현상기 < 이현회계법인 전무(세무사) >