[빌딩 투자 ABC] 거래액 클수록 세금·수수료 부담…부대비용 감안 투자계획 세워야

매매가 30억원의 빌딩를 매입한다고 가정할 때 딱 그 돈만 들어가는 것은 아니다. 거래에 따른 세금 및 수수료를 감안해야 한다. 부동산 거래금액이 클수록 대개 부대비용도 많아지기 때문에 빌딩투자 계획을 세울 때 부대비용도 감안해야 한다.

부대비용 가운데 비중이 가장 큰 부분은 세금이다. 부동산을 취득하면 유상 또는 무상에 관계없이 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 내야 한다. 지방교육세와 농어촌특별세는 취득세에 연동되는 세목이어서 통상 취득세에 포함시키곤 한다.

취득세는 부동산을 매매 교환하거나 상속 증여 기부할 때 부과된다. 건물을 새로 짓거나 고쳤을 때도 취득세를 내야 한다. 적용세율은 취득세 4%와 지방교육세·농어촌특별세 등을 포함하면 대략 총 4.6%다.

납부기한은 잔금을 치른 날로부터 60일 이내다. 상속으로 부동산을 취득했을 때는 6개월 안에 취득세를 납부해야 한다. 납부기간 안에 취득세 신고를 하지 않거나 세금을 내지 않으면 가산세가 부과된다. 신고불성실가산세는 취득세의 20%이고 납부불성실가산세는 기한을 넘은 날로부터 매일 0.03%씩 더해진다. 취득세는 개인이나 법인에 똑같이 부과되지만 설립한지 5년 미만의 법인이 부동산을 매입하면 등록세를 3배 중과하고 있다.

부동산을 거래하면 취득세 납부와 함께 필수적으로 국민주택채권을 매입해야 한다. 채권을 매입해야 등기를 할 수 있기 때문이다. 국민주택채권은 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 1종 및 2종으로 구분해 발행하고 있다. 부동산 소유권 이전등기를 위해서는 제1종 국민주택채권을 사야 한다. 채권매입 금액은 부동산 종류, 해당 지역, 빌딩의 경우 시가표준액 등에 따라 정해져 있다.

그런데 제1종 국민주택채권은 5년이 지난 뒤 현금으로 상환되고 이율도 낮기 때문에 대개 매입과 동시에 할인율을 적용해 팔아 버린다. 매일 달라지는 할인율은 대한법무사협회 홈페이지에 공지된다. 국민주택채권 매입비용은 채권료에서 할인율을 적용한 금액을 뺀 것으로 예상하면 된다.

빌딩 중개수수료는 매매가 대비 0.9% 범위 안에서 상호협의하도록 돼 있다. 비용에 조금씩 차이가 있는 법무사 수수료도 준비해야 한다.

빌딩 전문 중개회사인 원빌딩 오동협 팀장은 “빌딩을 매입하면 부대비용으로 매매가의 5.8~5.9%를 예상해야 한다”며 “잔금을 치를 때 부대비용까지 준비해오면 법무사가 이전등기 절차를 마무리하게 된다”고 설명했다.

김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com