국토부, 시뮬레이션 해보니…집값 연 1% 오를땐 수익공유형이 더 낫다

내달 1일 출시되는 수익·손익공유형 모기지를 이용해 아파트를 사면 집값이 크게 떨어지지 않는 이상 전·월세로 사는 것보다 비용이 적게 드는 것으로 나타났다. 또 집값이 연 3% 이상 오르는 상승기에는 시세 차익을 정부(기금)와 나누는 수익·손익공유형 모기지에 비해 일반 생애최초 주택구입자금 대출을 받는 게 유리한 것으로 분석됐다.

국토교통부가 11일 우리은행에 의뢰해 분석한 자료에 따르면 시세 2억5000만원짜리 주택을 7년 후 3억600만원(연 3% 상승)에 매각한다고 가정할 경우 총 주거비용은 수익공유형이 1354만원, 손익공유형은 1508만원 정도인 것으로 예상됐다. 이는 대출 원리금과 보유 자금의 기회비용, 취득·재산세 등 제세금, 이사비용 등을 모두 감안한 결과다.

반면 집을 사지 않고 1억7000만원에 전세로 7년간 거주한다면 5380만원의 주거비용이 들 것으로 분석됐다. 8000만원의 자기자본을 투입하고, 나머지 9000만원을 시중은행을 통해 연 4.5%의 금리로 전세자금대출을 받은 상태에서 전셋값이 연 3.1% 상승한 경우를 가정한 것이다.

만약 같은 주택에 보증부 월세로 거주한다면 가장 많은 7508만원의 주거비용이 들었다. 반면 일반 생애최초 주택구입자금 대출을 받아 주택을 구입하면 집값 상승에 따른 시세 차익으로 결과적으로 주거비용이 전혀 들지 않고 56만원이 남는 것으로 예상됐다. 수익·손익공유형은 집값 상승에 따른 시세 차익을 국민주택기금과 배분하지만 일반 생애최초 주택구입자금은 시세 차익을 온전히 집주인이 가져가기 때문이다.

반면 집값이 연 1%만 오른다고 가정하면 7년간 들어가는 수익공유형의 주거비는 2826만원으로 가장 유리한 것으로 분석됐다. 이어 생애최초(3811만원), 손익공유형(3815만원), 전세(5380만원), 보증부 월세(7508만원) 등의 순이었다.

앞으로 7년간 주택가격이 변동 없거나 연 1%씩 하락하는 것을 가정해도 전세를 사는 것에 비해서는 공유형 모기지를 이용하는 것이 유리했다.

안정락 기자 jran@hankyung.com