[부동산 경매, 온 국민의 리그] 석달전 매겨진 감정가…거품 있는지 확인

대중화 시대 경매 투자법

전문가들은 초보자의 경우 책이나 온·오프라인 경매 강좌를 통해 기본적인 지식을 습득하라고 조언한다. 경매 투자의 최대 관건은 세입자(점유자) 내보내기와 근저당권 등 정확한 권리분석이다.

예를 들면 선순위 임차인(최선순위 근저당일보다 전입일이 앞서는 임차인)이 있는 줄 모르고 집을 낙찰받으면 세입자의 보증금을 고스란히 떠안아야 한다. 종중이나 문중 소유의 부동산을 확인도 해보지 않고 덥석 낙찰받으면 소유권을 잃을 가능성도 있다.

법원이나 사설 정보업체들이 제공하는 각종 정보에만 의존하지 말고 입찰자가 관심 있는 물건을 직접 찾아가 둘러보고 주변 시세와 특이점 등을 확인하는 것이 최선이다.

실제 투자에 앞서 모의입찰을 해보는 것도 좋은 방법이다. 마음에 드는 경매 물건을 정해두고 매각기일(입찰일) 오전 10시 이전에 입찰가를 매겨본다. 그리고 당일 오후 3시쯤 나오는 실제 낙찰가격 및 입찰가격 순위와 비교해보면서 ‘감’을 키우는 것이다.

경매는 보통 입찰공고(경매명령)가 나오고 2주 후에 입찰 날짜가 잡힌다. 이날 원하는 입찰가격을 써내고 수표나 현금으로 입찰보증금(최저경매가의 10~20%)을 낸다. 만약 낙찰에 성공하면 법원은 결격 사유가 없는지 등을 판단해 7일 이내에 낙찰허가결정을 내린다. 낙찰자는 한 달 이내 잔금을 치르면 된다. 이후 소유권 이전 등기와 세입자 문제를 처리한다.

법원이 감정평가사들에게 의뢰해 산정하는 감정가격에도 주의할 점이 있다. 감정가는 보통 입찰 진행 시점으로부터 3~4개월 전, 길게는 6개월 이전에 산정된다. 부동산 경기 활황기에는 빠르게 오르는 시세 상승을 반영하지 못해 감정가가 낮게 매겨지는 경향이 있다. 반면 경기 하락기에는 감정가에도 거품이 낄 가능성이 높다.

설춘환 알앤아이컨설팅 대표는 “전반적으로 경매 수익률이 떨어진다지만 자신이 거주할 집을 사는 실수요자 입장에선 시세보다 10% 이상 저렴하게 집을 사는 것은 무조건 이익”이라며 “초보자들은 자신이 사는 동네 등 잘 아는 곳의 경매 매물에 관심을 가지는 것이 좋다”고 말했다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com