[고수 인터뷰] 설춘환 알앤아이컨설팅 대표 "가치분석만 제대로 하면 NPL 투자 안정적"

경매입찰때도 유리하고 절세효과까지 누릴 수 있어 철저한 현장분석은 필수

< NPL : 부실채권 >

“부동산경매와 부실채권(NPL)은 주식보다 안정적이라고 봅니다. 가치분석만 제대로 된다면 겁내지 말고 시도해볼 만한 재테크 분야죠.”

설춘환 알앤아이컨설팅 대표(사진)는 경매·NPL 등 부동산 재테크에 잔뼈가 굵은 전문가다. 중학교 2학년 되던 해 어머니의 권유로 처음 주식에 발을 들인 것이 재테크의 시작이었다. 설 대표는 “어린 나이에 용돈과 그동안 저축한 소액으로 주식투자를 하니 객장 지점장이나 투자자들이 신기해했다”며 “주식은 짧은 시간에 수익을 내려 하면 실패할 확률이 높아 안정적이지 않다는 걸 깨닫고 고등학교2학년 무렵에 주식을 그만뒀다”고 말했다.

스물다섯 되던 해 우연한 기회에 법원에서 일하는 지인을 통해 경매를 접한 것이 경매시장 입문 계기다. 스터디그룹을 만들어 경매를 공부하던 중 법률사무소 직원을 대상으로 한 경매강의 요청이 들어왔다. 이후 명지대 등에서 강의를 맡았고, 지난해부터는 세종사이버대 부동산경영학부에서 NPL 강의를 시작했다. ‘행복한 경매’(cafe.daum.net/cauction)라는 인터넷 카페도 운영하고 있다.

설 대표는 지난해 말 화제가 됐던 서울 청담동 ‘에버원 메디컬몰’의 경매과정에 자문을 하며 NPL 투자를 시작했다. 은행이 담보를 회수하기 어려운 부실채권을 자산유동화회사(AMC)에 팔면 개인이나 법인 투자자가 이를 사들여 좀 더 유리하게 경매에 입찰하거나 배당수익을 남기는 것이 부동산 NPL 투자 방식이다.

그는 “입찰에서 우월한 위치를 차지할 뿐 아니라 절세효과까지 누릴 수 있다”는 것을 NPL의 가장 큰 장점으로 꼽았다.

예컨대 감정가가 10억원인 부동산에 설정된 8억원의 채권을 7억원에 사들였다고 하자. 채권인수자는 경매에서 이 부동산에 입찰할 때 실채권액인 8억원까지 최대한 쓸 수 있기 때문에 상대적으로 낮은 가격을 써내는 다른 이들보다 낙찰 가능성이 높다. 입찰할 때 추가로 돈도 안 들어간다. 입찰금액(8억원)과 자신이 보유한 채권(8억원)을 상계하면 된다. 나중에 낙찰받은 부동산을 8억원에 팔아도 표면적으로는 양도차액이 생기지 않아 양도소득세를 내지 않아도 된다. NPL로 배당을 받을 때는 이자소득세도 내지 않는다.

설 대표는 “낙찰받을 때 서울은 수익률이 6% 정도지만 수도권은 8%, 지방은 10%까지 나오기도 한다”고 말했다. 이런 이유로 부동산시장이 오랫동안 가라앉아도 NPL 투자는 각광받는다는 것이다.

NPL 투자의 분위기가 좋다고 무작정 뛰어들 수는 없다. 결국 ‘부동산’이라는 현물을 기반으로 한 투자이기 때문에 가치분석이 가장 중요하다. 무조건 값이 싸다고 좋은 것도 아니다. 현장분석이 앞서야 한다.

설 대표는 “아파트는 현장분석이 어렵지 않은데 상가나 오피스텔은 임대수요와 임대료 수준을 파악하는 것이 중요하다”며 “특히 상가는 주차장이 있는지에 따라 가치가 달라지기 때문에 이를 잘 살펴야 한다”고 조언했다.

권리분석도 필요하다. NPL에서는 경매보다 배당이 중요해진다. 1순위 근저당권을 샀다해도 먼저 배당금을 받는 경매집행비용·소액임차인의 최우선변제금·국세·임금채권 등이 먼저 배당금을 가져가면 손해를 볼 수 있기 때문이다.

그는 “경매에서 낙찰받을 때는 선순위 임차인만 중요한데 NPL에서는 나보다 먼저 배당받는 소액임차인도 중요하다”며 “경매에서 배당의 중요도는 10점에 3~4점 정도지만 NPL에서는 9~10점에 육박한다”고 강조했다.

이현진 기자 apple@hankyung.com