2주택자는 임대업자 등록시 절세 혜택

부동산 ABC

겨냥한 수익형 부동산 투자에서 반드시 따지고 넘어가야 할 것이 있다. 바로 세금이다. 임대 수익은 다른 소득에 비해 상대적으로 과세비중이 높은 편이어서 수익률이 떨어질 수 있다. 반대로 비과세 요건 등을 잘 활용하면 수익률이 높아질 수 있다. 예를 들어 소득세의 경우에도 과세조건이 크게 다르다.

원칙적으로 주택을 임대하면 2채 이상의 주택을 소유한 상태에서 1채 이상의 주택을 임대해야 소득세가 부과된다. 1가구 1주택(9억원 미만)을 임대하는 경우에는 소득세를 과세하지 않는 것이다. 9억원 이상의 고가주택이 아닌 단독주택 1채를 가진 사람이 △1층은 자가로 사용하고 2층을 임대하는 경우 △본인은 전세로 살면서 1주택을 임대한 경우는 과세 대상이 아니다.

1가구 2주택자의 경우에는 임대의 형태가 중요하다. 임대 대가로 월세를 받는다면 월세 수령액은 사업소득에 해당하므로 소득세를 내야 하지만 전세 보증금만 받는 경우에는 임대 소득에서 제외돼 과세되지 않기 때문이다. 고가 주택의 경우 높은 전세금을 받아도 과세 대상이 아니라는 설명이다.

다만, 1가구 3주택자는 임대보증금만 받더라도 전세보증금 합계 3억원 초과분에 대해서는 임대 수익으로 인정하기 때문에 과세 대상이 된다.

상가나 오피스텔을 분양받아 임대하는 경우에는 임대소득사업자 명의가 중요하다. 개인의 경우 이자, 배당, 사업, 근로 등의 소득을 합산해 소득세 구간에 따라 누진 세율을 적용하는데 똑같은 임대소득이 발생하는 경우 소득이 적은 사람이 세금을 적게 내기 때문이다. 소득이 전혀 없는 사람이라면 임대소득이 발생할 경우 의료보험, 국민연금 등을 추가로 납부해야 한다.

절세를 위해 주택임대사업자로 등록하는 편이 유리한 경우도 있다. 1가구 2주택자가 나중에 주택을 양도하면 양도세를 부담해야 하지만 세법에서는 장기임대주택에 대해서는 1가구 1주택 비과세 계산 시 보유주택으로 보지 않기 때문에 주택임대사업자로 등록하는 편이 낫다. 주택임대사업자로 등록을 하고 5년 이상 장기임대를 한 경우 임대주택 외의 기존주택을 양도할 경우에도 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

최성남 한경닷컴 기자 sulam@hankyung.com