[부동산, 이제는 월세시대]⑤월세 쇼핑, 무엇을 사오리까
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오피스텔, 공급 과잉으로 수익률 저하 및 공실률 상승 위험
강남 오피스텔, 월세 높지만 매입가 비싸 수익률 낮아
강북 다세대주택, 월세 낮은만큼 공실 부담없고 수익률 높아
하지만 경기도청 이전이 예정대로 진행되지 않으면서 수익률은 물론이고 현재 살고 있는 주변 분위기도 썰렁하다. 지난해말 고씨를 비롯한 광교신도시 입주자 총연합회는 경기도청 광교이전을 중단한 김문수 경기지사를 수원지검에서 사기혐의로 고소했다. 그는 "경기도청 이전이라는 호재를 믿고 투자했는데 수익률은 커녕 공실만 나게 생겼다"며 "오피스텔들이 계속 지어지고 있어서 부동산에 내놔도 팔리지가 않는다"고 토로했다. 이러한 경우는 고 씨만이 아니다. 금융위기 이후 저금리 시대가 시작되면서 2010년 이후 수익형 부동산이 각광을 받으면서 오피스텔이나 도시형생활주택에 투자가 붐을 이뤘다. 비교적 소액으로 투자할 수 있는데다 정기적인 수익(임대수익)을 얻을 수 있다는 기대가 많았다. 강남, 판교, 분당 등 주거 선호도가 높은 지역에 들어서는 오피스텔이다보니 더욱 인기가 많았다. 높은 분양가임에도 불티나게 팔려나갔다. 투자자들은 '부동산은 강남 불패'라며 공실없이 세입자들이 꾸준히 있을 거라는 믿음에서 대출을 받아 사들였다.
◆금융위기 이후 쏟아진 오피스텔, 입주 시작되면서 공실우려 본격화
복병은 '수요와 공급의 법칙'이었다. 오피스텔 주변이 예정대로 개발되지 않거나 예상보다 수요가 낮아 공실이 우려되는 상황이 됐다. 공급이 늘어난 것도 문제였다. 오피스텔 분양이 잘된 일부 지역에는 후속분양이 이어지면서 공급과잉으로 치달았다. 이제는 세입자들은 이제 낮은 월세를 골라가는 시대가 됐다. 더군다나 매년 오피스텔 신규입주가 이루어지면서 투자자들의 고민은 더욱 깊어지게 됐다.실제로 부동산114에 따르면 지난해 2013년도 오피스텔은 전국에 3만2898실이 입주했는데 이는 전년대비 1.43배가 증가한 수준이다. 올해에는 작년보다 8414실이 늘어난 4만1312실이 입주를 시작할 예정이다. 물량이 많아진 만큼 공실 위험도 높아졌고 매매가격도 내림세를 걷고 있다.
지난해 전국 오피스텔 매매가격은 0.28% 하락했고 월세는 0.18% 떨어졌다. 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.89%로 2012년말 대비 0.05%포인트 하락했다. 매년 임대수익률이 하락함에 따라 상품 매력도가 떨어지고 있다.
과연 1억원 정도의 투자로 매달 월세를 안정적으로 받을 수 있는 집은 없는 것일까? 전문가들은 꾸준한 임대수익을 목적으로 한다면 '입지'를 우선적으로 고려하라고 조언하고 있다. 또한 임대수익을 고려한다면 낮은 매입가는 필수라는 설명이다. '강남'보다는 '강북'을 '오피스텔' 보다는 '소형주택'을 주목하는 이유다. 그럼에도 오피스텔은 매력적인 투자처다. 비교적 편한게 투자할 수 있는 대상이기 때문이다. 투자를 원한다면 오피스텔이 밀집한 대표지역을 비교해 보는 것이 중요하다. 서울에서 오피스텔이 몰려 있는 곳은 강남권, 도심권, 여의도권이다. 임차수요가 풍부하고 임대료가 높아 임대인과 임차인 모두에게 인기가 높은 지역이다.
◆오피스텔, 매입가 낮은 업무지역 주변 투자해야 유리
임대전문 정보회사 렌트라이프(www.rentlife.co.kr)가 지난해 분양된 오피스텔의 1㎡당 분양가격을 분석한 결과 은평구와 강서구의 분양가는 강남구의 절반 정도였다. 강남구 오피스텔은 1㎡당 분양가가 522만원인 반면 은평구와 강서구는 각각 271만원, 281만원이었다. 영등포구(337만원), 동대문구(338만원), 중구(338만원) 등은 강남구의 65%도 안됐고 서울시 평균인 340만원보다도 분양가가 낮았다. 마포구(341만원), 구로구(362만원)도 강남구에 비하면 낮은 분양가로 꼽히는 지역이다. 은평구와 강서구에는 투자금액이 낮고 관리비가 싼 오피스텔들이 분포돼 있다. 때문에 임차인들이 선호하는 곳이기도 하다. 은평구 오피스텔은 2003~2005년 준공되고, 50가구 미만인 소형 단지가 주류를 이루고 있다. 단지 내 편의시설은 부족한 편이지만 주차시설이나 건물의 유지관리, 내부시설은 원룸주택보다 우수한 편이다. 관리비는 일반 오피스텔보다 싸다.
강서구는 전용 33~66㎡ 규모의 소형 오피스텔이 전체 오피스텔에서 차지하는 비중이 66.5%로 많은 편이다. 투자금액은 낮고 지하철 9호선 역세권 오피스텔 단지는 주변에 대단지 아파트를 끼고 있는 곳이 많다. 생활편의성과 주변 환경이 상대적으로 쾌적한 편이다. 5호선은 까치산역에서 2호선과, 김포공항에서는 9호선과 환승이 가능해 교통편의성이 좋다.
◆소형 다세대주택, 매입가 낮고 교통여건 좋은 강북이 투자유망
임대수익률만 놓고 보면 소형 다세대주택이 으뜸이다. 소형주택의 임대수익률이 높은 이유는 투자금액이 낮은 데다 임대수요가 많아서다.
국토교통부의 실거래가에서도 이 같은 결과가 나온다. 지난해 3분기 수도권 다세대주택의 세전 수익률은 서울이 연 7.2%로 가장 높았다. 경기와 인천이 각각 연 6.5%, 연 6.3%로 뒤를 이었다. 지난 2분기 서울(연 5.9%), 경기(연 5.9%), 인천(연 6.1%)과 비교했을 때 전반적으로 수익률이 상승했다.
면적별로는 소형주택일수록 수익률이 높았다. 서울에서 전용 30㎡ 이하는 연 7.1%였지만 전용 30~60㎡ 연 4.8%, 전용 60~85㎡ 연 3.9%, 전용 85㎡ 초과는 연 2.8%에 그쳤다. 지역별 수익률로는 노원구(연 10.1%), 동작구(연 9.2%), 영등포구(연 9.2%), 성북구(연 8.8%), 서대문구(연 8.5%), 금천구(연 7.7%), 관악구(연 7.6%) 순이었다. 매매가격은 낮지만 교통이나 생활환경이 좋은 지역의 수익률이 높았다. 매매가격이 낮아진 것도 수익률 상승의 요인이었다.김혜현 렌트라이프 대표는 "서울의 2010~2012년 공급 주택 25만가구 중 약 37%가 다세대주택에 집중돼 있고 대부분이 소형면적"이라며 "입지여건이 떨어지는 지역은 매매가 뿐만 아니라 임대료도 조정될 수 있는 만큼 지역별 정보를 분석하고 투자해야 한다"고 말했다. (계속)
한경닷컴 김하나 기자 hana@hankyung.com