[부동산, 이제는 월세시대]④임대사업자, 최대 절세 요건 갖추려면?

임대목적 전용 60㎡ 이하 주택 취득세 면제…최초 분양에만 해당
임대목적 전용 40㎡ 이하 주택 재산세 면제
5년 이상 임대주택(수도권 6억원 이하)은 종합부동산세 합산 배제
5년 이상 장기임대주택 등록하면 양도세 우대 혜택

[최성남 기자] 임대사업자로 등록되면 일정 부분 절세 효과를 기대할 수 있다. 하지만 모든 개인 임대사업자가 세제 혜택을 받을 수 있는 것은 아니기 때문에 세부적인 충족 요건에 대해서는 잘 따져봐야 한다. 임대사업자라면 부동산을 취득하기 전에 세무사와 미리 상담을 받은 후 절세 전략을 수립하는 게 유리하다는 조언이다. 절세를 위한 요건에 대해 미리 알고 있어야 선제적인 대응이 가능하기 때문이다.

◆ 임대목적 전용 60㎡ 이하 주택 취득세 면제…최초 분양에만 해당

임대사업자가 임대 목적의 최초 분양되는 공동주택과 오피스텔을 취득했을 때는 취득세가 면제된다. 면적도 중요하다. 전용면적 60㎡ 이하의 경우에만 취득세가 전액 면제된다. 신규로 지어지는 건물이 아닌 기존 주택을 매입하는 경우에는 취득세 감면 혜택이 없다는 점을 유의해야 한다.

더불어 주택거래신고지역 내에 공동주택과 오피스텔을 매입해 임대하는 경우에도 감면 혜택이 없다. 주택거래신고지역은 이미 주택 투기에 대한 우려가 큰 지역으로 꼽히기 때문에 취득세에 대한 세제 혜택은 없다고 이해하면 된다.

전용 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하의 주택을 취득할 경우는 취득세율 25% 감면 혜택이 주어지는데 조건이 까다로운 편이다. 감면 대상은 △ 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설되는 50년 또는 30년 임대의무기간인 건설임대주택 △ 10년 이상 임대하는 장기건설임대주택을 20호 이상 취득하거나 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득하는 공동주택과 오피스텔 △ 임대의무기간 20년 이상인 장기전세주택 등이다.

◆ 영구적 임대목적 전용 40㎡ 이하 주택 재산세 면제
임대사업자는 부동산을 보유할 시 발생하는 재산세도 감면 받는다. 임대주택법에 따르면 국내에 2가구 이상의 임대용 공동주택을 건축하거나 오피스텔을 매입해 과세기준일을 기준으로 임대 목적으로 사용하는 경우 재산세가 감면된다.

다만 전용면적 40㎡ 이하의 경우에는 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설되는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설되는 임대주택 등에 한해서만 재산세가 면제되기 때문에 일반적인 경우 감면 대상이 될 수 없다는 점을 유의해야 한다. 전용면적 60㎡ 이하는 50%, 60~85㎡ 이하는 25% 감면된다.

◆ 5년 이상 임대주택(수도권 6억원 이하)은 종합부동산세 합산 배제
임대사업자는 종합부동산세(종부세)도 절약할 수 있다. 종부세는 과세기준일(매년 6월1일)을 기준으로 개인이 보유한 주택과 토지의 공시가격 합산 금액이 과세기준금액을 초과할 경우 초과금액에 대해 부과되는 세금이다. 임대사업자의 임대주택은 종부세를 책정하는 합산 요건에서 배제될 수 있기 때문에 절세가 가능하다. 다만 임대주택을 매입하는 경우와 임대주택을 건설하는 경우의 요건이 달라 잘 살펴야 한다.

매입 임대주택은 임대 가구가 한 채 이상으로 임대기간은 5년 이상이어야 한다. 공시가격이 수도권의 경우 임대개시일 또는 과세기준일 기준 6억원 이하만 해당된다. 비수도권은 3억원 이하다.

건설 임대주택은 지역과 관계없이 임대 가구가 두 채 이상으로 5년 이상 임대한 전용면적 149㎡ 이하의 6억원 이하 주택에 대해서만 종부세 합산에서 배제된다.

특히 종부세 절세 효과를 보려면 임대주택법에 의한 임대사업자 등록뿐만 아니라 세무서에 방문해 임대사업자로 등록까지 모두 마쳐야 한다는 점을 유의해야 한다.

이와 별도로 추가로 임대소득에 대한 소득세 또는 법인세의 20% 감면도 가능하다. 단 국민주택 규모 이하의 소형주택(3억원 이하) 3채를 5년 이상 임대해 놓을 경우에 한해서만 해당된다.

◆ 5년 이상 장기임대주택 등록하면 양도세 우대 혜택
장기간 임대사업자로 등록한 사업자는 주택을 처분(양도)할 때 발생하는 양도세에 대해서도 우대 혜택을 받는다.

일반적으로 주택을 2채 이상 보유한 사람이 주택을 양도할 경우 양도세가 발생하지만 거주용 주택 외의 주택을 5년 이상 장기임대주택으로 등록한 경우, 그 임대주택은 거주용 주택의 1세대 1주택 비과세로 판단돼 보유 주택 수에서 제외된다. 때문에 양도세가 면제된다.

다만 거주용 자가주택을 양도하는 경우 거주용 자가 주택에서 2년 동안 거주한 사실이 있어야 양도세 비과세가 가능하다. 만약 5년 이상 임대를 하지 않고 임대주택을 매도하면 거주용 자가주택에 대한 양도세 비과세가 취소돼 양도세 추징을 당하게 되기 때문에 주의해야 한다.

임대사업자가 임대주택을 장기간 보유하다가 처분할 경우에는 추가적인 공제도 가능하다. 장기 임대를 진행하는 임대사업자에 주어지는 장기보유특별공제가 확대 적용되서다.

임대하는 기간이 6년 이상이 되는 때부터 매년 적용하는 장기보유특별공제율이 확대되면서 임대기간 10년이면 적용되던 공제율이 기존 30%에서 40%로 확대 공제된다. 10년 의무로 임대해야 하는 준공공임대주택으로 등록하면 최대 60%까지 장기보유특별공제를 받을 수도 있다.

김종필 세무사는 "절세에 관심이 높은 개인 임대사업자는 부동산 취득 전부터 절세 전략을 수립해 세금으로 인해 임대수익률이 낮아지는 것을 방지하기 위해 세무사와 미리 상담을 받는다"고 말했다.

김 세무사는 "개정된 세법 내용에 대해서 개인이 수시로 파악하긴 힘들다"며 "세법을 평소에 관심있게 살펴보는 것도 중요하지만 전문 세무사와 상담을 통해 절세 방안을 수립하는 편이 유리하다"고 덧붙였다.

한경닷컴 최성남 기자 sulam@hankyung.com