[알쏭달쏭 세금] 부동산 교환…지분 정산에도 양도소득세 과세

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현상기 < 이현회계법인 전무 >

서울에 사는 평범한 직장인 나반반 씨는 몇 해 전 동생과 함께 공동명의로 상가건물과 아파트를 상속받았다. 그러나 공동명의이다 보니 관리에 불편한 점이 많아 나씨는 상가건물을, 동생은 아파트를 갖기로 합의하고 상가건물과 아파트의 시세차이를 형인 나씨가 동생에게 정산해 주기로 했다.

이런 경우 세금문제는 어떻게 될까. 세금을 내야 한다면 시세차이를 보상받은 동생만 내면 되는 걸까. 세법에서는 재산을 서로 바꿔도 거래 당사자 모두 동시에 재산을 사고 판 것으로 보아 양도소득세를 과세하도록 돼 있다. 따라서 나씨 형제의 경우에도 상가건물과 아파트의 시세차이 분에 대해서만 세금을 내면 되는 게 아니라, 지분 교환에 따라 감소한 상가건물과 아파트 지분에 대해 각자 모두 양도소득세를 내야 한다.

그렇다면 부동산 지분 감소분을 얼마로 계산해 세금을 내야 할까. 일반적으로 교환계약서를 작성하면서 교환하는 재산의 교환가액(매매가액)을 명시하는 경우는 많지 않다. 이런 경우 교환으로 취득하는 부동산의 시가를 양도가액으로 보아 취득가액과의 차액에 대해 양도소득세를 계산해야 한다. 이때 부동산의 시가는 매매사례가액, 감정가액, 그리고 기준시가를 순차적으로 적용한다.

따라서 나씨 형제의 경우에도 당해 상가건물이나 아파트 시세와 동일하다고 볼 수 있는 정도의 유사 부동산이 거래된 매매사례가액이 있으면 그 매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 계산하면 된다. 2곳 이상의 감정평가법인으로부터 감정평가받은 금액이 있다면 그 평균값을 감정가액으로 할 수 있지만, 매매사례가액과 감정가액이 없는 경우에는 그 부동산의 기준시가를 적용하여 양도소득세를 계산해야 한다.

또한 교환으로 취득하는 부동산에 대해서도 취득자가 신고한 가액(지방세법상 시가표준액보다 적을 경우에는 그 시가표준액)을 적용해 계산한 취득세를 내야 한다. 그리고 취득세 납부시 취득세의 10%를 농어촌특별세로 내야 한다. 나씨처럼 친인척 간 거래에서는 거래가액 산정에 신중을 기해야 한다. 시가가 서로 다른 부동산을 교환하면서 시세차액을 정확히 정산하지 않으면 그 차액만큼 증여받은 것으로 보아 증여세를 내야 하기 때문이다.

현상기 < 이현회계법인 전무 >