이정재, 고급상권 신사동 공격투자…조인성, 뜨는상권 이태원 선점투자

Real Estate

빌딩투자 고수익 '꽃미남 스타' 닮은 듯 다른 전략

이정재, 47억원 신사동 빌딩
본인자금 10억+대출 80%
현시세 58억…시세 차익 커

조인성, 30억원 이태원 빌딩
시세 오르기전 소액 대출 매입
현시세 42억…2년 수익률 37%

최근 연예인 빌딩 부자가 화제가 됐다. 이수만 SM엔터테인먼트 회장과 가수 서태지, 양현석 YG엔터테인먼트 대표 등이 상위권에 이름을 올렸다. 이들이 보유한 빌딩의 시가는 300억원 이상을 호가했다. 빌딩의 시세차익도 컸을 뿐더러 매달 나올 임대료를 추정한다면 일반인에게는 부러움의 대상일 수밖에 없다.

하지만 수익형 부동산으로 빌딩을 고려하는 투자자라 할지라도 100억원대가 넘는 빌딩에 투자하기는 어려운 게 현실이다. 설령 빌딩을 보유 중이더라도 2008년 글로벌 금융위기와 같은 우여곡절을 겪으면서 팔지 않고 유지하기란 쉽지 않다. 빌딩중개업계에선 일반투자자들이 참고할 수 있는 실속 있는 투자로 배우 조인성 이정재의 경우를 들고 있다. 한경닷컴과 빌딩중개업체인 원빌딩부동산중개(원빌딩)가 2010년 이후 50억원 미만으로 빌딩에 투자한 스타들의 수익률을 비교한 결과 조인성과 이정재는 유명인 빌딩투자자들 중 수익률 상위권을 나타냈다. 김주환 원빌딩 팀장은 “두 빌딩 투자 사례가 성공한 공통점은 ‘입지’”라며 “조인성은 뜨는 이태원 상권을 미리 공략했고 이정재는 고급상권인 신사동에 과감히 투자했다”고 설명했다.

○조인성, 안정 투자…이정재, 과감한 투자

조인성은 2012년 이태원동의 연면적 400㎡ 빌딩을 30억5000만원에 매입했다. 보유기간은 2년에 불과했지만 현재 시세는 42억원가량 된다. 대지 3.3㎡당 가격이 3700만원에서 5000만원으로 훌쩍 뛴 탓이다. 시세차익만으로 계산했을 때 2년간의 수익률은 37.7%이고, 연으로 환산해도 18.8%에 달한다. 대출을 고려하면 수익률은 더 올라간다. 전문가들은 조인성의 투자패턴은 안정성에 초점을 맞췄다고 평가했다. 김 팀장은 “조인성은 뜨는 상권을 미리 선점해 높은 시세가 형성되기 전에 매입했다”며 “소형 건물인 데다 대출이 적은 점을 고려하면 안정적인 투자성향으로 보인다”고 말했다.

신사동 중소형 빌딩에 투자한 이정재는 과감한 투자자로 꼽혔다. 이정재는 2011년 연면적 650㎡ 건물을 47억5000만원에 매입했는데 대부분이 대출이었다. 실투자금은 10억원 정도여서 자칫했다간 ‘빌딩 푸어’가 될 수 있었다. 하지만 이 건물 가치는 현재 58억원에 달한다. 대지 3.3㎡당 가격은 7000만원까지 치솟았다. 쉽게 말해 당장 팔아도 대출금에 대출이자를 갚고도 시세차익까지 챙길 수 있다는 얘기다.

김 팀장은 “이정재는 저금리를 잘 활용한 사례이자 매우 공격적인 투자”라며 “본인 자금 투자 비율이 낮고 신사동에 싼 매물을 과감하게 대출을 80% 받아 매입하면서 수익률이 극대화됐다”고 설명했다.

○‘임대수익’에 현혹됐다간 낭패

수익형 부동산의 투자를 결정하는 요인으로 ‘임대수익’이 부각되고 있다. 하지만 유명인들의 사례에서도 알 수 있듯이 기본적인 ‘입지’를 소홀히 해서는 안 된다는 게 전문가들의 조언이다. 임대수익에 치중한 나머지 당장 눈에 보이는 수익에 현혹돼 투자를 결정해 낭패를 보는 경우가 있기 때문이다.

서울 사당동에 사는 문모씨(53)는 2013년 8월 강서구에 위치한 건물을 평소에 알고 지내던 중개업자에게 20억원에 소개를 받았다. 당시 보증금 1억원, 월세 1200만원(연 수익률 7.5%)에 1명의 임차인이 전층을 학원으로 쓰고 있었다. 상업용 부동산의 평균 요구 수익률이 연 4~5% 정도인 점을 감안하면 꽤 높은 수익이 발생하고 있었던 셈이었다. 임대수익이 만족스럽고 전층이 통으로 임대 돼 있어 관리가 편하다는 판단에 없는 돈에 대출까지 받아 매입했다.

문제는 잔금을 치르고 등기 이전을 하자마자 발생했다. 임차인은 운영상 어려움이 있다며 임대차계약 해지를 요구했고 문씨는 임대차계약 기간이 아직 남아 있으니 다른 임차인을 구해서 나가든지 계약기간이 종료될 때까지 계속 사용해야 한다고 주장했지만 소용이 없었다. 임차인은 임대차승계에 동의하지 않았으니 해지를 요구할 수 있다며, 보증금 반환을 요구했다. 결국 임차인은 나가게 됐고, 문씨는 다시 임대를 놓으려고 알아보기 시작했다. 그러나 매입한 빌딩은 주변 임대료보다 비싸게 임대차계약이 맺어져 있었다는 사실을 알게 됐고 임대료를 낮춰도 입지가 좋지 않아 임차인을 구하는 게 쉽지 않았다.

전문가들은 빌딩 투자에 있어서 임대수익보다는 입지가 우선이라고 입을 모은다. 입지가 안 좋은 곳의 연 6% 수익보다는 입지가 좋은 곳의 연 4% 빌딩에 투자하는 것이 좋다는 이유도 여기에 있다. 입지가 좋으면 임차인이 갑자기 나가게 된다고 해도 새로운 임차인을 구할 수 있고, 임대수익도 높일 수 있기 때문이다. 이 밖에 현재 발생하는 임대수익이 적정한지를 확인하고 매입 시 매도인에게 ‘임대차승계 동의서’를 요구하는 것도 주의사항이다.

고준석 신한은행 청담역지점장은 “부동산 투자는 항상 입지를 먼저 검토해야 한다”며 “입지에 따라 공실 위험, 공실 기간이 달라질 수 있다”고 설명했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com