[2014 재테크, 변수는 세금이다] 다주택자 절세 1원칙 "5천만원까지 공제…증여로 주택수 줄여라"

(1) 전·월세 과세강화…절세전략 5계명

정부가 전·월세 소득 과세를 강화하겠다고 발표함에 따라 다(多)주택자들이 동요하고 있다. 전문가들은 하지만 당장 집을 팔거나, 세금 부담이 적은 전세로 전환하는 것보다 절세 전략을 실행하는 게 유리하다고 조언했다. 증여세 면제한도를 활용하거나 임대사업자로 등록하면 얼마든지 세금을 절약할 수 있다는 분석이다.

(1) 다주택이면 자녀에게 나눠줘라

전문가들이 가장 많이 추천한 방법은 ‘증여’다. 과세를 피하기 위해 보유 주택 수를 줄이라는 것이다. 세대 분리한 자녀에게 주택을 증여해 가구당 주택 수를 줄이는 것이 가장 좋은 방법이라는 게 전문가들의 조언이다. 2주택자가 1주택을 증여하면 전세는 비과세된다. 3주택자라도 1주택을 증여하면 일단 2016년까지는 과세를 피할 수 있다.

김영호 하나은행 대치동골드클럽 센터장은 “올해부터 성년 자녀는 10년간 5000만원, 미성년 자녀도 2000만원으로 증여재산에 대한 공제금액이 높아진 점을 활용하라”고 조언했다. 다만 증여에 따른 소득세 경감분과 증여세 부담분을 비교할 필요가 있다.

(2) 임대사업자로 등록하라

전문가들은 어쩔 수 없이 전·월세 소득에 대한 세금을 부담해야 하는 상황이라면 차라리 정식 주택임대사업자로 등록하는 것이 더 유리하다고 입을 모았다. 그동안 소득 노출을 꺼려 임대사업자로 등록하지 않고, 전·월세 소득을 올리는 경우가 많았다.

임대사업자로 등록하면 세제 혜택이 상당하다. 취득세는 60㎡ 이하일 경우 면제되고, 60~149㎡는 25%까지 감면된다. 재산세는 40㎡ 이하면 면제되고, 40~60㎡는 절반이 감면된다. 60~85㎡는 25%까지 감면받을 수 있다. 종합부동산세 및 양도소득세 중과 배제 등의 혜택도 받는다.

김탁규 기업은행 PB고객부 과장은 “주택임대사업자 등록 시 취득세, 재산세 및 소득세 감면을 받을 수 있다는 점을 활용해야 한다”며 “시·군·구청에 주택임대사업자등록을 하고 세무서에도 사업자등록을 해야 세제 혜택을 받을 수 있다”고 말했다.

(3) 보증금을 높여 임대 소득을 줄여라

전·월세 임대소득을 적절하게 낮춰 비과세 요건을 맞추는 것도 전문가들이 추천한 절세 방법이다. 집을 두 채 갖고 있지만 임대소득이 연 2000만원 이하이면 다른 소득과 합해 종합과세하지 않고 14% 단일세율로 분리과세한다. 2000만원이 넘으면 최고세율 38%의 종합과세에 해당된다. 분리과세가 종합과세 때보다 세금 부담이 적다.

또 2000만원이 넘을 경우 월세는 오는 5월 신고부터 바로 과세 대상이 되지만 2000만원 이하는 2016년부터 과세된다. 신정섭 신한은행 투자자문부 과장은 “보증금을 높이는 방법으로 월세 소득을 2000만원 이하로 낮추면 절세 효과를 얻을 수 있다”고 말했다.

(4) 다가구나 외국인 임대를 노려라

다세대와 달리 다가구는 1주택으로 인정받을 수 있다. 1주택일 경우 기준시가 9억원 이하 주택이면 비과세된다. 9억원을 넘더라도 전세는 비과세다.

외국인을 대상으로 임대하는 방법도 있다. 외국인 세입자는 확정일자를 받지 않는 게 보통이다. 세입자들은 전세 계약 후 관할 동사무소에 확정일자 신고를 하는데 이 신고 내역을 바탕으로 국세청이 과세한다는 방침이다. 외국인들은 국내 세법에 근거한 소득공제 신청도 하지 않는 경우가 많아 집주인의 임대소득이 잘 드러나지 않는다.

(5) 저가·소형 주택으로 전환하라

대형·고가의 주택을 매도하고 소형·저가 주택으로 임대사업을 하는 것도 절세 방법이다. 정부는 국민주택 규모(85㎡) 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 과세대상에서 제외하기로 했다. 정윤희 우리은행 삼성금융센터 PB는 “전세의 경우 비과세 대상 주택으로 갈아타는 것이 절세에 효과적”이라고 말했다.

김일규/김보형 기자 black0419@hankyung.com