전세형 분양 아파트, '보증금 반환' 폭탄 터지나

"2년 살아보고 분양 받으라더니…"
고양 식사·일산·김포 등 곳곳서 갈등

2008년 금융위기 이후 아파트 미분양을 해소하기 위해 ‘살아 본 뒤 매입 여부를 결정하라’는 분양마케팅을 내세웠던 ‘환매형 아파트’에서 입주민과 시행·건설사 간 분쟁 사례가 잇따르고 있다.

환매형 아파트는 주변 아파트 전세가보다 저렴해 최근 몇 년간 인기를 끌었다. 하지만 올 들어 계약 만료시점이 다가온 일부 단지는 시행사가 원금을 돌려주지 못하는 상황에 부딪히면서 입주민과 갈등이 빚어지고 있다. 전문가들은 환매형 아파트가 전국적으로 2만여가구에 달해 분쟁이 지속될 것으로 보고 있다.

◆환매형 아파트 분쟁 잇따라

경기 고양시 식사지구의 A아파트에서는 요즘 매일같이 주민 대책회의가 열리고 있다. 2일 주민들에 따르면 시행사는 2년간 거주한 뒤 입주민이 환매를 요구하면 납부 원금을 포함한 분양가 전액을 돌려주기로 약속했다. 하지만 최근 계약 만료일이 다가오자 자금난에 몰린 시행사 측이 환매 계약을 무효화할 것을 요구하고 있다는 주장이다. 2012년 계약 당시 시행사는 중도금 대출이자를 부담하는 대신 집 명의를 입주자 앞으로 하도록 했기 때문에 환매가 되지 않으면 주민이 중도금 대출을 떠안게 된다.

한 입주민은 “아파트 가격이 크게 떨어져 손해를 보면서 팔 수도 없다”며 “시행사는 중도금 대출에 대한 2년치 이자만 주겠다는 입장이어서 대책위원회를 구성해 대응하고 있다”고 설명했다. 시행사는 최근 아파트 가격이 반등하자 소형평수를 팔아 자금을 마련하겠다는 계획이지만 시공사인 벽산건설의 파산이라는 악재까지 겹친 상황이다.

주민들이 건설사와 직접 소송을 진행 중인 곳도 있다. 서울 당산동 B아파트 주민 60여명은 보증금을 지급했지만 건설사가 환매계약을 이행하지 않자 서울남부지법 등에서 소송 중이다. 한 입주자는 “대출 명의가 입주자로 돼 있어 한 달에 300만~400만원씩 대출원금도 내야 해 고통이 이만저만이 아니다”고 말했다.

◆“보증 주체 안전한지 확인해야”

환매형 아파트는 대형 미분양이 많은 경기 김포, 고양, 용인 일대에 주로 분포돼 있다. 2~3년 전 부동산 경기 악화로 대형 평형 판매가 부진하자 건설사들이 자금을 융통하기 위해 내놓은 일종의 고육책이었다. 하지만 올 들어 계약기간 만료시점이 다가오면서 분쟁 사례가 크게 늘어날 것이란 우려가 많다.

전문가들은 건설사가 ‘전세처럼 산다’고 강조하더라도 대부분 계약이 임대가 아닌 매매 형태라는 점에서 주의할 필요가 있다고 지적한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “건설사나 시행사가 부도날 경우 대출금 등 각종 비용을 입주자가 떠안게 되는 구조여서 주의해야 한다”고 말했다.

계약서상 ‘매매 시점’ 등이 정확히 기재돼 있는지 확인하는 것도 중요하다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “매매시점은 물론 계약금 등 납부 금액을 언제 받을 수 있는지 계약서에 명시돼 있어야 한다”며 “해당 매물이 제3자에게 전매돼야 환매해 준다는 조건이 있는 경우도 많아 조건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 말했다.

최근 일부 건설사는 대한주택보증 등을 통해 전세금 보증을 해 주는 등 입주자 피해를 막기 위해 노력하고 있지만 미흡한 경우도 적지 않다는 지적이다. 양 팀장은 “영세한 시행사나 분양대행업체가 사업 부진으로 문제가 생길 때 대처하기 힘든 만큼 보증 주체가 어디인지 확인해야 한다”고 강조했다.

■ 환매형 아파트

분양금액의 20~30%를 전세금 명목으로 내고 2~3년간 살아본 뒤 구매 여부를 결정하는 방식의 아파트. 임대 계약이 아닌 매매 계약을 체결한다는 점에서 일반 전세아파트와는 다르다.

김동현 기자 3code@hankyung.com