[속도내는 임대주택사업] "年 4%대 수익률이 어디냐"…금융사들 임대주택에 13조 '베팅'

보험·은행·증권사 38곳'리츠'사업 참여
임대 보증금보다 선순위…위험성 적어
서민 주거안정에 LH 재무 개선 효과도

정부의 임대주택 리츠(부동산투자회사)에 38개 금융회사가 참여 신청을 했다. 국토교통부가 리츠의 시범사업지로 정한 경기 하남시 미사 강변도시의 한 아파트 공사현장. 한경DB

임대주택 공급을 활성화하기 위한 ‘임대주택 리츠(부동산투자회사)’ 사업에 보험사 은행 증권사 등 38개 금융회사가 13조6000억원 규모의 투자의향을 보인 것은 사업의 안정성이 확보됐기 때문으로 풀이된다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 기관투자가는 장기적으로 안정적인 수익을 거두고, 정부는 LH(한국토지주택공사)의 재무구조 정상화와 임대주택 공급이라는 두 마리 토끼를 잡을 것으로 풀이된다.

◆민간 기관투자가 왜 몰렸나

민간 기관투자가들이 임대주택 리츠 사업에 참여 의사를 보인 이유는 정부가 보증하는 투자처인 데다 안정적인 사업구조를 갖췄기 때문이다. 우선 택지 가격 자체가 낮다. 전용 60㎡ 이하 소형 단지는 조성원가의 60%(전용 60~85㎡는 85%) 수준에 택지를 공급하고 필요하면 추가 할인을 해준다. 아파트 공사비가 주변 시세보다 최소 15% 낮도록 유도해 향후 분양전환 때 시세차익을 거둘 수 있다. 주택 가격이 앞으로 13년간 연평균 1.5% 상승하면 출자수익률이 연 5% 이상 되도록 사업 구조를 표준화했다는 게 국토교통부의 설명이다.

기관투자가의 채권(주택가격의 25%)이 임대보증금(30%·2순위)보다 선순위인 것도 투자 안정성을 높여준다. 주택기금과 LH 출자(13%)는 후순위다. 국토부는 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채금리(연 3.6%) 이상을 보장하는 상품이라고 설명했다. 기관투자가들은 연 4% 초·중반의 수익률을 예상하고 있다. 삼성생명 관계자는 “마땅히 자산을 굴릴 곳이 없어 정부 사업에 관심이 높다”며 “저금리가 고착화된 상황에서 안정적인 수익을 내는 사업이어서 참여하게 됐다”고 설명했다.

◆10년 공공임대에 리츠 활용

민간 투자기관이 참여하는 임대주택 리츠가 활성화되면 임대주택 공급이 늘어 전세난에 시달리는 서민의 주거 안정성이 높아지게 된다. 더불어 공공 부문의 임대주택 공급원인 LH의 재무상황도 크게 개선될 전망이다. 부채(지난해 말 기준)가 142조원에 달하는 LH는 재무 건전화가 가장 시급한 과제다.

국토부는 앞으로 협약에 참가한 기관투자가와 함께 시범사업을 비롯해 LH나 민간제안 임대주택 사업에 대해 공동으로 사업성을 검증할 방침이다. 사업 방식과 재원조달 구조를 확정한 뒤 협약 참여기관을 대상으로 입찰을 통해 낮은 금리를 제시한 금융회사를 투자자로 선정할 방침이다.

국토부는 직접 건설과 리츠 방식의 병행을 통해 2017년까지 공공임대주택(10년) 착공물량을 당초 계획물량(2만6000가구)의 두 배 수준인 5만가구까지 확대할 계획이다. LH는 수익성이 있는 10년 공공임대사업은 직접 건설하는 대신 리츠 방식을 적극 활용할 방침인 것으로 알려졌다. 장우철 국토부 주택기금과장은 “민간 자본은 새로운 수익원을 확보하게 되고 정부는 서민 주거시설인 임대주택 공급을 늘릴 수 있게 된다”고 말했다.

김진수/김병근/김은정 기자 true@hankyung.com