법무법인 세영 김재권 변호사 "유치權 잘 알면 경매로 내집마련 쉬워지죠"
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Money Plus - 고수에게 듣는다
'깡통전세' 속출 대응하려면 세입자도 경매 지식 갖춰야
37억 펜션 4억여원에 낙찰…유치권 무효 만들어 '대박'도
부동산 전문인 법무법인 세영의 김재권 변호사는 2000년부터 부동산 전문 변호사의 길을 걷고 있다. 경매관련 소송은 물론 입찰 대리까지 하고 있어 이론과 실전에 모두 밝다. 세무사·변리사·공인중개사·부동산컨설턴트·부동산자산관리사 등의 자격증도 갖춘 전문가다. 김 변호사는 “두 달만 집중적으로 경매를 공부하면 전세 보증금 지키기와 저렴한 내집마련이 가능하다”고 강조했다.
◆안전장치는 필수요즘 전세 세입자의 가장 큰 고민은 보증금 지키기다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합한 금액이 시세를 웃도는 이른바 깡통전세가 많아서다. 이런 아파트에 전세로 들어간 사람은 보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓이기도 한다. 경매에 들어가면 선순위인 은행보다 배당에서 밀리기 때문이다.
김 변호사는 “통계상 경매로 나온 집에 사는 세입자의 3분의 1 정도가 보증금의 일부 또는 전부를 날린다”며 “무엇보다 중요한 것은 전세에 들어가기 전부터 완벽하게 안전장치를 하는 것”이라고 강조했다.
김 변호사는 계약을 하기 전 등기부등본을 꼼꼼하게 들여다봐야 한다고 강조한다. 주택담보대출금과 세입자의 전세 보증금 합이 시세의 70~80%를 넘어간다면 계약하지 않는 편이 낫다. 경매 때 낙찰가격이 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많아서다. 실제 수도권 주택의 경매낙찰가율은 평균적으로 감정가격의 70~80% 수준이다. 이사한 뒤에는 바로 동 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 갖춰야 한다고 김 변호사는 강조했다. 그래야 경매 때 배당을 통해 전세 보증금을 회수할 수 있다.
특히 다가구주택을 얻을 땐 각별히 주의해야 한다고 김 변호사는 강조한다. 세입자가 많아서 이들의 총 보증금과 배당순위도 고려해야 하는 까닭이다. 나중에 전입한 임차인도 보증금이 소액이면 먼저 배당을 받아갈 수 있도록 제도가 돼 있어서 더욱 그렇다. 먼저 전입하고도 순위에 밀려 보증금을 날릴 수 있는 것이다.
김 변호사는 “공인중개사들이 거래를 성사시키는 데 급급해 전세 보증금을 날릴 수 있는 집을 소개하는 경우도 비일비재하다”며 “스스로 공부해 재산을 지킬 수밖에 없는 게 우리 부동산업계의 현실”이라고 지적했다.대항력을 유지하려면 도중에 주민등록을 옮기면 안 된다. 부득이하게 이사를 해야 할 경우에는 반드시 관할 지방법원이나 시·군 법원에서 임차권등기를 해야 한다. 김 변호사는 “경매에 들어갔을 때 낙찰가격이 지나치게 낮게 형성될 것 같으면 직접 낙찰받아 시간을 두고 시장가격으로 팔거나 집값이 오르기를 기다리는 것도 좋다”며 “가수 손담비, SM엔터테인먼트 등이 최근 이런 방법으로 보증금 손실을 최소화했다”고 말했다.
보증금 손실이 발생했을 땐 집을 중개한 공인중개사에 책임을 묻는 것도 필수다. 공인중개사는 보증금을 잃을 수 있다는 점에 대해 사전에 정확하게 확인설명할 의무가 있기 때문이다.
◆유치권을 깨뜨리면 ‘대박’김 변호사는 경매 중에서도 유치권 전문가로 유명하다. 유치권이란 돈을 받을 때까지 남의 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 경매 초보들은 유치권이 걸린 물건은 ‘어렵다’고 여겨 참여를 꺼린다. 때문에 유치권이 걸린 물건은 낙찰가격이 낮게 형성된다. 그러나 경매로 나온 집에 걸린 유치권의 80% 정도는 가짜다. 김 변호사는 “신축 주택이 아닌 주택에 걸린 유치권은 가짜일 가능성이 높다”며 “공사유무 점유시점 등 유치권 성립요건을 갖추고 있는지 꼼꼼히 조사해 유치권의 효력이 없다는 사실만 증명하면 저렴하게 내집을 마련할 수 있다”고 말했다.
유치권에 대한 공부를 심도있게 하면 큰 시세차익도 가능하다. 실제로 그는 감정가 37억원 펜션을 4억8000만원에 낙찰받아 20억원의 유치권을 모두 무효로 만든 경험이 있다. 김 변호사는 다만 “경매고수들조차 권리분석을 잘못해 대규모 손실을 보는 경우가 많은 만큼 철저히 공부한 뒤 입찰하거나 전문가의 도움을 얻어야 한다”고 강조했다.
이현진 기자 apple@hankyung.com