['임대소득 과세' 대응 전략] 단기임대, 강남·대학가 주변 수요 많아

무보증금에 月 단위로 임대
일반 월세보다 20%가량 비싸
임대관리업체 꼼꼼히 골라야

서울 연세대 인근 원룸촌에 세입자를 찾는 전단지가 붙어 있다.

주택 임대소득에 대한 과세 방침이 발표된 이후 단기임대주택이 새롭게 주목받고 있다. 단기임대주택이란 연간 단위가 아니라 월 단위로 짧게 임대하는 집을 말한다.

주로 유흥업소가 밀집한 서울 강남·서초구, 유학생이 많은 대학교 주변 등에 몰려 있다. 단기임대주택에 들어오는 세입자는 확정일자를 받는 일이 드물고 월세소득공제를 신청할 확률도 낮아 임대소득이 노출되지 않는다.

○서울 강남과 대학가 단기임대 활발

부동산정보업체인 FR인베스트먼트에 따르면 서울 강남과 용산 등 11개 자치구의 월세시장에서 보증금이 없는 월세 비중은 10.7%에 달한다. 서울 8355가구의 다가구·다세대주택 월세시장을 탐문 조사한 결과다. 무보증월세의 상당수는 단기임대일 가능성이 높다. 외국인 임대 비중이 높은 서초구와 용산구, 유흥업소가 많은 강남구, 원룸과 고시원이 밀집한 관악구 등이 무보증월세가 많은 대표적인 지역이다.

지역에 따라 단기임대 수요층은 다양하다. 신림동의 경우 수험생이 많다. 용산은 외국인이 주류다. 강남에선 외국인과 유흥업 종사자뿐 아니라 일반 직장인의 수요도 많다. 강남권에서 1200여채의 원룸을 관리하고 있는 라이프테크의 박승국 대표는 “회사에 위탁된 주택의 공실이 5% 수준에서 유지될 만큼 단기 임대시장이 활발하다”고 말했다.

강남과 용산 등에서 단기 임대의 월세는 일반 임대차 월세에 비해 10~20% 이상 높은 수준이다. 평균 월세도 꾸준히 오르고 있다. 99㎡ 주택의 경우 작년 9월 122만9000원에서 올해 3월 124만8000원으로 1만9000원 상승했고, 33㎡ 원룸도 같은 기간 45만1000원에서 45만8000원으로 소폭 올랐다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “과거 강남의 단기임대는 외국인, 유흥업 종사자 등 일부 계층이 이용하는 상품이었지만 최근에는 직장인 학생들도 많이 이용한다”며 “10년 전만 해도 일반 임대에 비해 임대료가 30~40% 높았지만 최근엔 많이 낮아졌다”고 설명했다.

○임대 관리업체의 신용 점검해야

단기임대를 할 때는 두 가지 방법이 있다. 자신이 직접 운영하거나 전문업체에 맡기는 방식이다. 전문업체는 다시 두 가지로 나눌 수 있다. 주택법 개정으로 올해부터 생기기 시작한 주택임대관리회사와 소규모 임대대행업체(공인중개업소 포함)다.

전문 주택임대관리회사를 이용할 경우 임대료 수령, 시설물 관리, 공실 관리 등의 체계화된 서비스를 받을 수 있지만 세금은 부담해야 한다.

위탁 방법은 자기관리형과 위탁관리형으로 구분된다. 자기관리형은 임대차 회사가 공실과 임차료 관리 등을 전적으로 맡고 위탁인(투자자)에게 임차인의 월세와 상관없이 일정한 금액을 매월 지급한다. 높은 가격에 임대를 주면 회사가 이득을 보는 반면 공실이 생기면 회사가 손해를 감수한다. 위탁관리형은 시설물 유지 관리 보수와 임대료 수령 등을 대행해 주고 수수료를 받는다. 주택임대관리업체로는 라이프테크, 우리레오PMC, 신영에셋 등이 있다.

지역의 부동산 중개업소 또는 소규모 업체를 이용할 수도 있다. 임차인 선정과 계약, 건물 유지보수 등을 맡기고 수수료를 지급받는 방식이다. 공인중개사들이 서비스 개념으로 관리를 맡아주는 경우도 있다.

전문가들은 관리업체의 신용이나 노하우를 눈여겨봐야 한다고 강조한다. 관리인이 집주인 몰래 월세를 전세로 돌린 뒤 전세금을 들고 도주하는 사고가 종종 벌어지기 때문이다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “월세를 연체하는 세입자를 내보내려고 명도소송을 하면 최소 6개월 이상은 걸린다”며 “계약서에 월세를 납부하지 못하면 1주일 안에 퇴거한다는 조항을 넣어도 현실적으로 무용지물인 만큼 우량 세입자를 선별해 들여야 한다”고 강조했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com