8월까지 전세난 한풀 꺾여…재건축이 변수

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박원갑 < 국민은행 부동산 수석전문위원 >

1년 이상 지속된 전세난이 한풀 꺾이고 있다. 일부 소형 저가주택이 몰린 외곽지역을 제외하고는 대부분 오름세가 주춤하거나 아예 하락세다. 전세난에 지친 세입자 입장에서는 한숨을 돌리게 됐다는 소식이다. 왜 이런 현상이 나타나게 됐을까.

우선 전세난이 장기화되자 봄 이사철이 오기 전에 미리 계약한 세입자들이 많았기 때문이다. 전세 시장에 일종의 ‘선소비 현상’이 나타난 것이다. 이러다 보니 막상 이사철이 시작되면 수요의 공백이 생기기 마련이고 결과적으로 봄 이사철이 예년보다 빨리 끝나게 된 원인으로 작용한다.

재계약을 앞둔 세입자들이 전세로 계속 살기보다 집을 사겠다고 나선 점도 전세시장 안정의 또 다른 요인이다. 3월 수도권 지역의 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 65.2%다. 하지만 요즘 새로 지은 아파트의 전세가격 비율은 70~80%, 심지어 90%를 웃도는 곳도 많다. 법원 경매에서 수도권 아파트의 감정가 대비 낙찰가율이 80%대에 달한다.

세입자 입장에서는 전세보증금을 더 올려주면 살던 집이 경매에 부쳐질 경우 자칫 보증금을 떼일지 모른다는 걱정을 하게 된다. 이처럼 깡통전세가 될지 모른다는 두려움은 세입자들이 매매시장, 특히 분양시장으로 몰리는 원인이 되고 있다.

정부가 이달 초부터 고가 전세 대출에 공적보증을 하지 않는 점도 주목할 만하다. 일반 대출로 전세보증금을 빌릴 경우 많게는 2%포인트 이상 금리를 더 부담해야 하다 보니 고가전세 수요가 다소 줄어들고 있다.

이런 추세라면 전세시장은 가을 이사철이 시작되는 9월 이전까지는 안정세가 이어질 전망이다. 다만 올해 재건축 이주단지가 많은 점은 변수다. 서울 강남지역에서 철거이주 아파트가 연말까지 1만4000가구에 달한다.

이주가 많은 지역이나 인접지역은 국지적 상승세가 불가피하다. 또 집주인들이 수익 극대화를 위해 전세를 월세로 돌리고 있는 현상이 여전한 점, 1가구 2주택자 전세에 대한 과세 등을 포함한 정부의 전·월세 선진화 법안의 국회통과 여부 등이 변수로 남아 있다. 하지만 전반적으로 올해는 전세시장의 과도한 쏠림은 많이 줄어들 것으로 보인다.

박원갑 < 국민은행 부동산 수석전문위원 >