[기고] LTV·DTI 완화의 주택경제학

부동산 살리려는 주택금융 완화 논의
대출 불량화 차단책에도 철저 기해야

진창하 < 한양대 경제학부 교수 >

행동경제학을 창시한 심리학자로 노벨 경제학상을 받은 대니얼 카너먼에 따르면 어떤 결정을 할 때 우리 사고는 두 가지 방식으로 작동한다고 한다. 첫째는 현상이나 사물에 대해 별다른 노력 없이 빠르고 신속하게 처리하는 감성과 직관의 과정이고, 둘째는 감성과 직관을 바탕으로 논리적이고 체계적으로 사고하는 과정이다.

주택시장을 놓고 보면 사람들은 직관에 의해 주택시장을 이해하고, 이를 토대로 주택을 구입해야 할지 최종 결정하는 사고 과정을 거친다고 할 수 있다. 이를테면 금융위기 이전까지 국내 부동산 시장에 대한 직관적 판단은 지속적인 주택가격 상승과 차익 실현이 가능한 시장이었다. 이 시기에 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 무분별한 담보대출을 방지하는 안전장치였다. 하지만 최근에는 앞으로 주택가격이 예전처럼 급격히 상승하지 않을 것이란 데 공감대가 형성돼 있다. 이는 주택 구입보다 전·월세가 낫다는 판단으로 이어져 전·월세 수요의 초과로 나타나고 있다.

이런 시장 상황에 맞춰 LTV·DTI 완화 계획이 논의 중이다. 현재 LTV는 수도권 50%, 지방 60%다. DTI는 연 소득에 따라 서울 50%, 경기·인천 60%이고 지방은 규제를 받지 않는다. 집이 없는 사람이 주택을 구입하기 위해서는 최소한 주택가격의 절반에 해당하는 자기자본이 필요한 상황이다.

LTV·DTI 완화로 주택시장에 대한 전망을 근본적으로 바꾸기는 어렵다. 하지만 전·월세로 살기보다 집을 사려는 계층에 실질적으로 도움이 되는 게 사실이다. 논의의 핵심은 LTV·DTI 완화 혜택을 누구에게 어느 정도 줄 것인지 고민해야 한다는 것이다. 즉, 가정을 꾸린 청장년 가구의 생애 최초 주택구입, 1가구 소유주가 가족 구성원의 증가로 더 넓은 주택을 구입하고자 할 때와 같이 그 대상을 제한할 필요가 있다. LTV·DTI 완화 이후 연체율에 대한 모니터링은 기본이다. 초기 대출이 이뤄짐에 따라 자연스레 증가하는 표준연체율과 실제로 발생하는 연체율의 추이를 대출기관별로 관리해야 한다. LTV 변동을 지속적으로 살피는 것도 중요하다. 현재 주택가격을 반영한 주택담보대출비율(CLTV)을 구축해 비교할 필요가 있다. 그래야 주택담보대출의 건전성을 관리할 수 있다.

앞으로 LTV·DTI 비율 조정에 대한 논의가 본격화할 것으로 예상된다. 주택시장 상황에 따라 기존 제도를 개선해야 하고 수요자의 필요도 충족시켜야 한다. LTV·DTI 완화에 대한 우려의 목소리에도 주목하고, 해당 계층에 실질적인 도움이 되는지 고민해야 사회 전반의 후생을 증진시킬 수 있다.

진창하 < 한양대 경제학부 교수 >