"옆집은 5000만원 더 받았다는데…" 달라지는 LTV·DTI…집 담보 '대출의 기술'

DTI 가산·감면 항목 따져야
갈수록 대출액 줄어드는 원리금 균등 상환이 유리

이미 빌린 돈 있으면…
기존 대출은 그대로 두고…더 필요한 금액 따로 빌려야

보금자리론·디딤돌대출 활용
주택금융공사 LTV한도 더 쳐줘…은행보다 더 많은 대출 가능

정부가 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 상향 조정 방침을 내놓은 다음날인 17일. 직장인 김모씨(40)는 은행에서 주택담보 대출을 받을 때 상환방식에 따라 차입 가능금액이 크게 차이난다는 사실을 알고 가계살림 계획을 새로 짜기로 했다. 연간 소득이 4000만원 정도인 김씨는 시세 7억원가량의 아파트를 담보로 돈을 빌린 뒤 30년간 갚아나갈 계획이었다. 그런데 은행에 문의한 결과 차입 가능 금액은 ‘원금 균등 분할상환’이 2억7000만원, ‘원리금 균등 분할상환’은 3억4300만원이었다. 부동산 전문가들은 “DTI와 LTV는 대출기간, 상환방식 등 세부조건에 따라 차입 한도가 크게 달라진다”며 “개인별 경제 상황을 감안한 세부 계획 마련이 필요하다”고 말했다.

◆DTI 상환방식·한도·가산항목 챙겨야

연간 소득 기준으로 대출한도를 정하는 DTI를 유리하게 받기 위해서는 ‘DTI 가산·감면 항목’을 따져봐야 한다. 고정금리나 거치식 분할상환으로 차입하면 기존 DTI 한도(서울 50%, 수도권 60%)에다 추가로 5%포인트를 높일 수 있다. 비거치식 분할 상환이면 10%포인트까지 한도를 올릴 수 있다. 최대 15%까지 DTI를 높일 수 있다는 계산이다. 서울이 65%, 수도권은 75%까지 DTI 한도가 커지는 것이다.

전문가들은 상환방식과 관련해 ‘원리금 균등 분할상환’을 권한다. 담보대출 상환방식은 크게 ‘원금 균등 분할상환’과 ‘원리금 균등 분할상환’이 있다. ‘원금 균등 분할상환’을 선택하면 초기에 부담해야 할 원리금은 많지만 시간이 지날수록 작아진다. ‘원리금 균등 분할상환’은 상환 기간 내내 원리금 상환액이 동일하다. DTI는 분할상환이 시작되는 해의 원리금을 기준으로 산출하기 때문에 대출 초기 원리금 상환액이 높은 ‘원금 균등 분할상환’을 선택하면 그만큼 엄격한 DTI 적용을 받는다.

이미 받아 둔 차입금이 있다면 대환(금융회사에서 차입한 뒤 이전의 차입금을 갚는 것)을 하지 않는 것이 유리하다. 기존 차입금은 그대로 두고 필요한 금액만 새로 차입하는 것이다. 기존 차입금은 DTI 산출 때 ‘기타 금융회사 부채’에 해당되기 때문에 원금 상환액은 빠지고 이자 상환액만 계산에 들어간다.

◆LTV 높여주는 금융상품 주목

집을 담보로 돈을 빌릴 때 은행에서 담보가치를 인정해 주는 비율인 LTV를 높여 차입 한도를 늘리려면 주택금융공사 ‘보금자리론’과 국토교통부 ‘내 집 마련 디딤돌 대출’ 등의 상품을 눈여겨볼 필요가 있다. 보금자리론은 10~30년간 차입 원리금을 나눠 갚도록 설계된 장기 고정금리 주택 담보대출이다. 담보가 아파트라면 지역에 관계없이 집값의 최대 70%까지 차입할 수 있다. 신정섭 신한은행 투자자문부 팀장은 “대출 때 소액임차보증금 등을 고려하지 않아 같은 LTV 한도 내에서도 은행보다 더 많이 대출을 받을 수 있다”고 말했다.

SGI서울보증에서 제공하는 모기지 보험을 통해 차입 가능금액을 높일 수도 있다. 금융회사는 집값의 80%까지 주택담보 대출을 제공하되 기준 LTV(현재 50~60%)를 초과하는 부분에 대해선 SGI서울보증이 보증해 주는 방식이다. 원칙적으로 무주택자 및 1주택자에게만 제공되지만 지난해 ‘8·28부동산 후속대책’을 통해 올해 9월까지 다주택자도 가입할 수 있다.

김동현 기자 3code@hankyung.com