[Real Estate] "내가 청약한다면 위례·동탄2와 강남 재건축 노리겠다"
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가을 분양대전 … 프리미엄 많이 붙을 단지 꼽아보니
2000년 이후 최대 물량 쏟아져
DTI·LTV 대출 여건 좋아져
"지금 사야할때" 청약자 많을 것
위례신도시 휴먼링 內 단지 유망
도심 재건축·재개발 물량 풍성
래미안 서초·반포 아크로리버 등
강남 재건축 청약 경쟁률 셀 듯
26일 서울 중림동 한국경제신문사옥에서 정하경 랜드비전 상무, 양지영 리얼투데이 리서치팀장, 강영훈 붇옹산의부동산스터디(온·오프라인 부동산 커뮤니티) 대표와 함께 가을 유망 분양단지와 당첨 노하우에 대해 의견을 나눴다.
“가을 분양시장도 호황”올여름은 비수기라는 말이 무색할 정도로 분양시장이 호황을 보였다. 이 같은 분위기가 가을 성수기까지 이어질까.
전문가들은 호황이 이어질 가능성이 높다고 예상했다. 무엇보다 입지 여건이 좋은 곳에서 많은 물량이 나와서다. 양 팀장은 “하반기 분양시장이 상반기와 다른 점은 위례·동탄2신도시 같은 수도권 신도시와 서울 도심 재건축·재개발 물량이 풍성하다는 것”이라며 “입지에 따라 청약 성적표가 갈리겠지만 청약에 성공하는 곳이 많을 것”이라고 전망했다.
청약을 기다리는 실수요자가 많아졌다는 점도 호황을 예상하는 요인이다. 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 기준이 완화되고, 한국은행이 기준금리를 인하하면서 구매 여건이 좋아졌다. 정 상무는 “동탄2신도시나 도심권 재개발·재건축 물량의 청약을 기다리는 수요가 많은 것으로 알고 있다”며 “대출 여건이 좋아지면서 ‘지금이 사야 할 때’라고 생각하는 이들이 늘어났다”고 설명했다.“경기에선 위례·동탄2 노려라”
전문가들에게 ‘본인이 직접 청약한다면 어느 곳을 선택하겠느냐’고 단도직입적으로 물었다. 공통적인 대답은 △위례·동탄2신도시와 △도심권 재개발·재건축이었다.
위례신도시는 이들이 입을 모아 추천한 지역이다. 특히 휴먼링 안에 위치한 단지는 무조건 청약하라는 얘기까지 나왔다. 휴먼링은 차량 접근이 제한되는 보행자 전용도로로, 2기 신도시 가운데 위례에 처음 적용하는 시스템이다.정 상무는 “누구나 관심있는 위례신도시 하반기 예정 물량을 눈여겨봐야 한다”며 “대우건설이 11~12월에 우남역 인근 3개 블록에서 ‘위례우남역 푸르지오’ ‘위례푸르지오’를 선보일 예정”이라고 소개했다.
양 팀장은 다음달 GS건설이 창곡동 A2-3블록에서 공급하는 ‘위례자이’를 추천했다. 위례신도시 내에서 성남권역이긴 하지만 조망권이 좋고 서울지하철 8호선 복정역을 쉽게 이용할 수 있다는 것이다. 대형사가 공급하는 아파트라는 것도 장점으로 꼽았다. 양 팀장은 “택지지구나 신도시에는 브랜드를 갖춘 단지가 많이 없다”며 “대형 건설사들이 공급하는 단지는 브랜드 프리미엄까지 누릴 수 있을 것”이라고 말했다.
“서울에선 강남 재건축 유망”
서울에서는 교통이 편하고 직주근접이 가능한 재건축·재개발 단지들이 인기를 모을 것으로 전망됐다. 특히 ‘래미안 서초’와 ‘반포 아크로리버파크 2차’ 등 강남권 재건축 단지들이 추천을 많이 받았다. 삼성물산이 서초동 우성3차 아파트를 재건축한 ‘래미안 서초’는 삼성타운 배후단지다. 대림산업이 반포동 신반포1차를 재건축한 ‘반포 아크로리버파크 2회차’는 서울에서 가장 비싼 랜드마크 단지다.
정 상무는 “강남은 강남만의 수요층이 있기 때문에 그들은 이 두 단지를 가장 많이 비교하고 저울질할 것”이라고 내다봤다. 강 대표는 “강남권은 자산이 있는 수요자에 비해 신규 공급이 제한적이라 새 아파트 인기가 높을 것”이라며 “이번에 공급하는 아크로리버파크 2회차는 물량이 213가구밖에 안 돼 경쟁이 치열할 것”이라고 예상했다.
강남권에선 세곡·내곡지구에서 공급될 아파트도 추천을 받았다. 강 대표는 “동남권 유통단지를 기준으로 왼쪽은 세곡지구고 오른쪽은 위례신도시”라며 “수서동과 맞붙어 있는 세곡단지는 기본적으로 강남 수요층을 흡수할 수 있는데다 녹지가 많아 매력이 있다”고 설명했다.
■ 재개발 단지는 현재보다 입주후 미래가치 따져보고 투자하는게 중요
○“인기주거지역 될 재개발 단지 선점을”
위례·동탄2신도시, 세곡·내곡지구 등 신도시나 택지개발지구는 정보가 많다. 새롭게 등장하는 곳이어서 언론의 관심을 받는 데다 건설사도 적극적으로 홍보를 하는 까닭이다. 이에 반해 도심 내 재개발 단지는 인근 지역 주민 외에는 의외로 관심을 두지 않는다. 낙후하고 생활편의시설이 부족하다는 선입견이 강하게 작용하는 탓이다. 그러나 재개발을 통해 인기 주거단지로 변신하는 곳이 의외로 많다.
정 상무는 “교통, 조망, 녹지, 생활편의시설 등을 종합해 본인이 입주할 때 어느 정도 주거가치가 형성될지 가늠해보는 게 중요하다”며 “무조건 현장과 주변 부동산을 직접 다니며 발품을 많이 팔아야 후회 없는 선택을 한다”고 조언했다. 강 대표 역시 “입지가 좋은데 주택과 기반시설이 낙후돼 빛을 못 보는 단지가 많다”며 “기반시설이 모두 다 갖춰지는 뉴타운 중에서 본인에게 적합한 곳을 선택하는 것도 방법”이라고 설명했다.
무엇보다 분양가가 중요하다는 의견도 나왔다. 강 대표는 “아무리 좋은 지역도 분양가가 지나치게 높으면 의미가 없다”며 “반드시 인근 아파트 시세와 비교해 보라”고 조언했다.
○“차선을 선택하는 것도 방법”
청약 당첨률을 높이는 방법은 무엇일까. ‘최상보다 차선을 택하는 것’이 한 방법이 될 수 있다. 경쟁률이 낮아 상대적으로 당첨 가능성이 높은 평형을 고르는 것이다. 정 상무는 “실수요로 꼭 분양받아야 하는 경우에는 1~3순위를 정해놓고 차선책을 선택하는 것도 방법”이라고 소개했다.
또 정당 계약일이 끝난 뒤 이뤄지는 선착순 계약도 눈여겨볼 만하다. 선착순 계약은 ‘내 집 마련 사전예약’ ‘선착순 계약’ ‘4순위 계약’ 등 다양한 이름으로 불리는데, 신청한 사람에게 잔여물량을 우선적으로 연결해 준다. 일정한 계약금을 걸어놓고 순위 외 청약까지 염두에 두면 분양 성공률이 높아진다는 얘기다.
본인이 특별공급 대상자인지도 확인해야 한다. 노부모·신혼부부·생애최초·세자녀 가구 등 특별공급 대상자는 떨어지더라도 추후 일반공급 분에 이중으로 지원할 수 있다.
갖고 있는 청약통장의 특징을 잘 살피고 이를 활용하는 것도 중요하다. 주택청약종합저축·주택청약저축·주택청약부금·주택청약예금 등 통장마다 목적이 다르기 때문이다.
예금은 예치금에 따라 청약할 수 있는 지역과 전용면적이 다르고, 부금은 전용 85㎡ 이하 민영주택만 청약 가능한 식이다. 곧 네 가지 통장은 주택청약종합저축으로 일원화된다는 점도 알아둬야 한다.가입한 지 2년이 지났다고 무조건 1순위가 되는 건 아니다. 납입 횟수가 부족한 사례도 종종 있기 때문에 주의해야 한다. 양 팀장은 “정말 그 지역에 들어가고 싶다면 가족이 갖고 있는 청약통장을 다 활용해 당첨 확률을 높여아 한다”며 “다만 자녀 통장으로 당첨될 경우 증여세를 내야 한다”고 설명했다.
이현진 기자 apple@hankyung.com