"인기지역일수록 분양價 거품 주의해야"

수익형 부동산에 돈 몰린다
전문가들 투자 조언

공급과잉 여부 등 체크를

전문가들은 수익형 부동산을 구입할 때 공실 위험, 수요·공급 추이, 분양가를 반드시 살피라고 조언한다. 공실 없이 임차인을 꾸준히 구할 수 있는지, 비슷한 상품이 한꺼번에 쏟아지지는 않는지, 분양가에 거품은 없는지 꼼꼼하게 조사하라는 얘기다.

상가 전문가들은 청약 열기가 뜨거운 곳에선 분양가에 거품이 생길 가능성도 있다고 지적한다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “2009년 분양가가 3.3㎡당 최고 9000만~1억원(1층 상가)에 달했던 경기 성남 동판교 상가는 아직도 5년 전 시세를 회복하지 못했다”며 “청약 분위기에 휩쓸려 고분양가로 상가를 낙찰받는 것은 위험하다”고 강조했다.

전문가들은 또 공급 앞에는 장사가 없다고 말한다. 박상언 유엔알 대표는 “아무리 인기가 있는 지역이라도 공급이 많아지면 조정을 받을 수밖에 없다”며 “인기 지역에선 분양을 받는 것보다 입주가 한꺼번에 시작된 후 가격 조정이 이뤄진 시점에서 매수하는 것도 방법”이라고 말했다.

공실 위험을 줄이기 위해서는 주변 여건을 철저히 조사하라고 전문가들은 조언한다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “주변에 대형마트나 경쟁상가가 들어서면 공실 위험이 크게 늘어난다”며 “상가 자체의 입지뿐만 아니라 주변 빈 땅과 입점 정보까지 파악해야 한다”고 말했다.

대출을 지나치게 안고 투자하는 것도 위험하다고 전문가들은 강조한다. 대출 비중이 높으면 공실이 생겼을 때 대처하기 어렵다. 관리비에 이자까지 부담해야 하는 까닭이다. 김능수 신한은행 부동산팀장은 “대출 비율은 30~40% 정도가 적당하다”고 말했다.

종목별로 보면 오피스텔과 분양형 호텔의 투자에 특히 유의해야 한다고 전문가들은 설명한다. 오피스텔의 경우 최근 3년간 공급이 지나치게 많이 이뤄졌다는 점이 위험 요인이다. 실제 서울 강남 테헤란로 등에선 공실이 늘어나고 임대료가 10% 이상 떨어졌다.

호텔 객실을 운영해 일정한 성과를 지급하는 분양형 호텔은 수익률 약속을 믿기가 어렵다. 입지는 물론이고 수익률 보장기간 및 그 이후 수익률에 대해 점검해야 한다는 지적이다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com