매물 쏟아지는 지역 상가는 '경매투자 주의'
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Real Estate“경매시장에 매물이 쏟아져 나오는 지역에서 상가를 사는 것은 위험합니다. 상권이 좋은 곳을 미리 봐뒀다가 경매에 참여하는 것이 요령입니다.”(고준석 신한은행 청담역지점장)
고준석 박사의 '경매로 상가 투자하기'
유망상권 미리 봐뒀다가 경매에 참여하는 게 요령
상권분석·현장확인 필수
초저금리 시대에 접어들면서 수익형 부동산의 인기가 고공행진하고 있다. 특히 자산 가치 상승과 임대 수익까지 기대할 수 있는 상가는 으뜸으로 대접받으면서 경매시장에서 귀한 몸이 됐다. 한국경제신문과 신한은행이 공동으로 주관하는 고준석 박사의 경매스쿨 또한 이런 시장의 흐름을 반영해 공개 강의를 진행했다. 지난 11일 서울 역삼동 신한은행 아트홀에서 ‘경매로 상가 투자하기’를 주제로 열린 공개강의에는 70여명의 멘티들이 참석해 궁금증을 해소하는 시간을 가졌다.
올 들어 법원 경매시장에서 상가의 인기가 두드러지고 있다. 지지옥션에 따르면 올해 상가 낙찰가율(감정가 대비 낙찰 비율)은 56%로 2009년 이후 최고 수준을 나타냈다. 정부가 ‘9·1 부동산정책’을 발표한 이후엔 몸값이 더 올랐다. 지난 1~5일 서울·수도권 상가의 경매 낙찰가율은 69.6%로, 전월 평균(65.4%) 대비 4.2%포인트 상승했다.
고 지점장은 “아파트는 예전보다 투자 매력이 떨어졌고 오피스텔은 공급 과잉으로 수익률을 맞추기 어려워지다 보니 상가가 떠올랐다”며 “매물 정보를 얻기가 상대적으로 쉬워 경매시장에 상가 투자 수요가 몰리고 있다”고 분석했다.하지만 싸다고 무턱대고 경매에 참여했다가는 낭패를 볼 수 있다. 상권이 죽어 임차인을 구할 수 없는 물건이 많아서다. 고 지점장은 유망 상권을 미리 점찍어 뒀다가 그 지역에서 경매로 나오는 물건을 잡는 방식이 좋다고 조언했다. 유망 상권 탐색→경매물건 권리분석→현장 확인 등의 순서로 진행하라는 것이다. 염두에 둔 지역의 중개업소를 미리 탐방하는 것도 잊지 말라고 강조했다. 경매 전에 매물로 나온 상가들의 현황과 주변 월세 현황을 파악할 수 있어서다. 고 지점장은 “상가는 난이도가 가장 높은 물건인 만큼 다른 부동산보다 발품을 더 많이 팔아야 한다”고 말했다.
그는 신도시나 택지지구에서 분양됐던 상가, 몰이나 스트리트 형식의 분양형 상가가 경매에 나오는 경우 신중하게 접근해야 한다고 조언했다. 상가는 매입 후 바로 수익을 거둘 수 있어야 유리하지만 상권이 활성화될 때까지 시간이 걸리는 까닭이다.
○미래 상권까지 분석해야고 지점장은 실제 경매 사례를 들어 상가 투자의 유의점을 설명했다. 첫 번째 사례는 지하에 위치한 상가였다. 서울 시내 A근린상가의 경우 감정가가 8억원이지만 6억4000만원까지 떨어졌다. 하지만 이 상가는 지하인 데다 면적에 비해 월세가 낮은 수준이었다. 수익성이 떨어질 뿐만 아니라 임차인을 구하기도 쉽지 않다는 평가를 받았다.
또 다른 경매물건은 서울 강북 주상복합 상가였다. 15억원짜리 상가는 7억원까지 떨어져 있었다. 그렇지만 이 역시도 투자 대상으로 적절치 않다는 게 고 지점장의 생각이다. 주상복합에 들어선 상가다 보니 상권 형성이 어렵고 젊은 층의 유동인구를 흡수하기에는 어려운 입지라는 지적이다.
다음 물건은 상권 변동 가능성이 있는 상가였다. 서울 잠실 석촌호수로의 B상가(감정가 7억5000만원)는 최저 응찰가격이 3억원까지 떨어졌다. 멘티들은 매력적인 물건인 것 같다고 입을 모았지만 고 지점장은 판단을 유보했다. 롯데월드타워(제2롯데월드)가 들어서면 상권이 변할 수 있어서다. 빨대 효과로 인해 주변 상권이 침체될 수도 있고 반대로 상권 확대로 시너지 효과를 기대할 수도 있다는 전망이다. 그는 “한 번 상가를 마련하면 장기간 보유해야 하기 때문에 미래 상권에 대한 분석도 해야 한다”고 강조했다.한편 고준석 박사의 경매스쿨은 3개월 과정으로 운영하는 3기를 16일까지 모집한다. 자세한 문의와 접수는 아이러브 고준석과 부동산재테크 카페(http://cafe.daum.net/gsm888) 혹은 신한은행 청담역지점(02-516-4600)으로 하면 된다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com