[침몰하는 자영업, 탈출구를 찾아라] 건물主 '권리금 책임' 피하려면…

"세입자가 주선한 새 임차인과 계약해야"

상가 계약·권리금 보호 문답풀이
(문) '권리금 없다'고 계약땐
(답) 특약조항 있어도 무효…권리금 회수에 협력해야

(문) 세입자간 재임대 경우
(답) 건물주 동의 얻었다면 再임차인 권리도 보호

최경환 부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽 두 번째)이 24일 오전 국회에서 열린 자영업 보호 및 고용안정 대책 관련 당정협의에 참석해 발언하고 있다. 연합뉴스

이르면 연말께부터 218만명으로 추산되는 전국의 상가 세입자들은 환산보증금 규모에 관계없이 상가 건물주가 바뀌더라도 5년간 영업권을 보장받는다. 현재는 환산보증금 4억원(서울 기준)을 초과하는 건물의 임차인은 건물주가 바뀌면 기존 임대차 계약 내용을 주장할 수 없다. 또 상가주나 건물주는 권리금을 지급한 120만명(약 33조원)의 세입자가 권리금을 회수할 수 있도록 기존 세입자가 주선한 새 임차인과 임대계약을 체결해야 한다. 권리금 회수를 방해하는 상가주나 건물주에 대해서는 세입자가 손해배상 소송도 제기할 수 있다. 소송으로 가지 않을 경우 17개 광역시·도에 마련되는 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’의 조정을 통해 세입자가 권리금을 배상받게 된다. 정부가 24일 발표한 ‘장년층 고용안정 및 자영업자 대책’의 상가 임차권·권리금 보호방안의 주요 내용이다.

▷5년간 상가 영업권 보장의 의미는.

“현재 환산보증금 기준액(서울 4억원·수도권 과밀억제권역 3억원·광역시 2억4000만원)을 초과하는 세입자라고 하더라도 계약갱신청구권이 보장되지만 새로운 건물주에게는 주장할 수 없었다. 새 주인이 원하면 상가를 비워줘야 했다. 하지만 앞으로는 건물주가 바뀌더라도 모든 상가 세입자가 5년까지 기존 임대차계약을 연장할 수 있다.”

▷금지되는 상가주나 건물주의 권리금 회수 방해 행위는.

“세입자가 주선한 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 권리금을 받는 행위, 새 임차인에게 과도하게 높은 임대료나 보증금을 요구하는 행위, 정당한 이유 없이 세입자가 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등이다.”

▷상가주나 건물주가 세입자가 요청한 임대차계약을 체결하지 않아도 될 때는.

“세입자가 임대료를 3회 이상 연체한 경우, 세입자에게 권리금을 보상하고 세입자가 이를 합의한 경우, 세입자가 상가주나 건물주 동의 없이 재임대한 경우, 노후화에 따른 재건축으로 임대가 불가능한 경우, 상가를 1년 이상 영리목적으로 세를 내놓지 않는 경우, 세입자가 주선한 새 임차인이 임대료를 지급할 능력이 없을 경우에는 임대차계약 체결을 거부할 수 있다.”

▷상가주나 건물주는 언제까지 세입자의 권리금 회수를 위해 협력해야 하나.

“임대차 계약기간 종료 후 2개월 이내다. 상가주나 건물주가 임대차 계약기간 종료 3개월 전에 계약 갱신을 통지했으면 계약 종료 시점까지다.”

▷상가주나 건물주가 직접 영업을 하기 위해 임대계약 체결을 거부하면.

“세입자가 쌓아온 영업 가치를 훼손하는 행위로 상가주나 건물주는 권리금 손해배상책임이 발생한다.”

▷상가주가 세입자와 ‘권리금을 주고받지 않기로 한다’는 특약을 맺어도 권리금을 보호받을 수 있나.

“보호받는다. 상가건물임대차보호법은 강행규정으로 이를 위반하는 특약은 효력이 없다. 특약을 맺었더라도 상가주나 건물주는 세입자의 권리금 회수에 협력해야 한다.”

▷상가건물임대차보호법 개정안 시행일 이후 새로 맺은 계약만 적용되는지.

“신규 계약은 물론 상가건물임대차보호법 시행일에 존속 중인 임대차계약도 권리금을 보호받을 수 있다.”

▷찜질방 안에 있는 식당과 이발소처럼 세입자 간 재임대도 권리금이 보호되는지.

“상가주나 건물주의 동의를 얻은 경우 세입자는 임대차 종료 때 권리금을 보호받을 수 있으므로 재임차인도 권리를 보호받게 된다.”

▷권리금을 지급한 신규 세입자는 세무서에 권리금을 신고 해야 하나.

“이미 상가권리금은 소득세법상 기타소득의 하나로 과세 대상이다. 권리금을 받은 기존 세입자는 과세표준 신고의무도 있다. 그러나 이번 대책은 세입자의 권리금 보호를 위해 마련된 만큼 권리금을 지급한 세입자의 권리금 신고 의무화는 포함되지 않았다.”

▷새로 도입하는 권리금 보호 신용보험은 무엇인가.

“세입자가 보험금을 내고 가입하면 세입자가 권리금을 받지 못하더라도 보험회사가 권리금을 보상해주는 상품이다. 내년 초 출시 예정이다.”

김보형/김동현 기자 kph21c@hankyung.com