[상가시장 혼란] "수억원 물어낼라"…상가 투자자들 '권리금 리스크'에 주저

계약 직전 매입 포기도
"권리금 낮추려면 임대료 올릴 수밖에"
"임대주던 점포에 내가 창업…그래도 권리금 줘야하나"

정부의 ‘자영업자 대책’ 발표 이후 임대인 과 임차인 의 이해관계가 엇갈려 상가 시장이 혼란에 빠졌다. 서울 강남지역 한 이면도로 상가. 강은구 기자 egkang@hankyung.com

치킨집과 고깃집 등이 밀집돼 하루평균 유동인구가 20만명에 달하는 서울 논현동 영동시장 먹자골목. 이곳의 3층 상가건물(연면적 900㎡)을 40억원 선에 매도하기로 하고 매수자와 마지막 가격협상을 벌이던 자영업자 권모씨(55)는 25일 중개업소로부터 “매수자가 권리금 문제로 매입을 포기했다”는 전화를 받았다. 임대수익률이 7%를 웃도는 ‘알짜빌딩’이었지만 건물주가 세입자의 권리금 회수를 사실상 책임져야 한다는 정부 발표에 ‘일단 보류’로 돌아섰다는 설명이다.

권씨는 “영동시장 일대 상가 권리금은 점포당 적어도 5000만원, 최고 2억원을 웃돈다”며 “직접 가게를 운영하려던 매수자가 수억원에 달하는 권리금에 부담을 느낀 것 같다”고 말했다.

◆상가 투자 리스크가 된 권리금

베이비부머 은퇴와 저금리 기조 속에 투자자가 몰리던 상가시장이 정부의 ‘상가 임차권 및 권리금 보호방안’ 발표 이후 혼란에 빠졌다.

세입자가 주선한 새 임차인과 계약을 맺어야 하고, 세입자끼리 주고받던 권리금도 대신 받아줘야 하는 등 건물주 권리가 크게 위축돼서다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “앞으로는 상가 투자자가 입지와 가격뿐만 아니라 개별 점포의 권리금까지 파악해야 한다”며 “상가건물임대차보호법 개정안이 국회에서 최종 결정될 때까지 매매 침체가 불가피할 것”으로 내다봤다.

‘권리금 리스크’는 상권이 이미 형성된 도심뿐 아니라 위례와 동탄2신도시 등 권리금이 없는 신규 택지지구 내 상가 분양시장에도 영향을 미치고 있다. 기존 상가를 매입한 투자자는 물론 예비 투자자마저 아직 붙지도 않은 권리금을 걱정하는 것이다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 “점포주 입장에서는 권리금이 많이 형성되면 임대료를 높여서 권리금 리스크를 줄일 수밖에 없다”며 “투자자 중에는 ‘수억원대 권리금을 책임질지도 모르는데 굳이 상가를 사야 하느냐’고 묻는 이들이 많다”고 전했다. 최근 위례신도시 트랜짓몰 인근 단지 내 상가를 매입한 주부 김모씨(48)는 “당장은 임대를 주겠지만 남편이 퇴직하면 직접 프랜차이즈 점포라도 열 수 있는 것 아니냐”며 “이럴 경우 점포주인 내가 세입자한테 권리금을 주라는 게 말이 되느냐”고 지적했다.

◆권리금 보호 관련 문의 이어져

상가 건물주의 가장 큰 걱정 중 하나는 임차인의 권리금을 언제까지 회수할 수 있도록 협조해야 하느냐다.

일단 정부는 임대차 계약기간 종료 후 2개월까지를 점포주의 권리금 회수 협력기간으로 잡았지만 현장에선 혼란스럽다는 반응이다. 세입자가 ‘손해배상청구권’을 무기로 가진 반면 상가주는 마땅한 대응책이 없기 때문이다. 최성호 신한은행 부동산팀 과장은 “정부 발표를 접한 건물주 2명이 권리금 회수 협력기간이 어디까지인지를 문의해왔다”며 “건물주 부담이 큰 것 같다”고 전했다.

이번 상가건물임대차보호법 개정안은 의원입법으로 추진한다. 김진태 새누리당 의원이 오는 30일 공청회를 열어 전문가 등의 의견을 들은 뒤 법안을 최종 발의할 예정이다. 일단 영세 자영업자 보호라는 취지에서 여야 공감대가 넓어 국회 통과는 어렵지 않을 것으로 예상되고 있다. 정부 발표 전 당정협의를 거친 데다 야당도 비슷한 법안을 발의하는 등 필요성을 인정했기 때문이다.

김보형/이현진/김동현 기자 kph21c@hankyung.com