약국 권리금, 처방전 100장당 1억5000만원…병원은 5개월치 진료비가 기준…3억 안팎

궁금한 부동산 이야기 - 신도시 상가 권리금 어떻게 따지나?

상가 분양 '성공 잣대'가 병원 입점
배후단지 4000가구 넘어야 이비인후과 들어서
소아과·안과 동시 입점 1층 약국 권리금 '부르는 게 값'

저금리 속에 대표적 수익형 부동산인 상가가 큰 인기를 끌고 있다. LH(한국토지주택공사) 단지 내 상가는 물론 위례 마곡 등 주요 택지지구 내 근린상가도 대부분 ‘완판(완전판매)’ 행진을 이어가고 있다.

전문가들은 최근 상가 분양 성공과 상가 활성화는 다른 문제라고 말한다. 신도시나 택지지구 내 중소형 상가 성공 여부는 병원 약국 학원 등 필수 기반시설 성격을 가진 편의시설들이 얼마나 단기간 내 입점하느냐에 달려 있다는 설명이다. 그럼 병·의원의 입점 및 점포 권리금 기준은 어떻게 될까.

◆중소형 상가 활성화 핵심은 병·의원

광교·동탄 등 수도권 신도시나 택지지구에서 대형 상업시설은 대형마트와 영화관 등 집객시설 유치가 상권 활성화에 중요한 반면 5층 안팎의 근린상가는 병·의원과 약국 입점이 큰 영향을 미친다. 택지지구에 들어설 병원 가운데 이비인후과는 배후 아파트단지 기준 가구 수를 4000가구로 잡고 있는 것으로 알려졌다. 또 병원 방문 치료가 잦은 영·유아를 대상으로 한 소아과는 이보다 적은 2500~3000가구면 근린상가에 입점한다는 게 부동산 전문가들의 설명이다. 치과도 3000가구가 기본적인 입점 기준이지만 임플란트 등을 시술하면 부가가치가 높아 배후수요에 크게 연연하지 않는다. 박대원 상가정보연구소장은 “이비인후과는 예전엔 배후 단지가 5000가구가량 돼야 입점했지만 요즘엔 4000가구를 기준으로 잡는다”며 “의사 숫자가 늘어난 데다 웬만한 대형 아파트 단지엔 병원이 이미 자리를 잡고 있기 때문”으로 분석했다.

20여개 약국 프랜차이즈를 운영하는 해든메디머스의 배상윤 대표는 “새 택지지구에는 30~40대 젊은 거주자 비중이 높다”며 “이들을 대상으로 한 이비인후과와 소아과가 가장 먼저 입점한다”고 설명했다.

택지지구 내 한 건물에 여러 병원이 입점하는 클리닉센터는 이른바 ‘빅5’로 불리는 내과·소아과·이비인후과·안과·피부과로 이뤄진다. 입지여건이 좋은 곳에 클리닉센터가 들어서기 때문에 클리닉센터는 지역 상권 활성화를 판단하는 기준 중 하나로 꼽힌다.

◆권리금은 하루 환자·처방전 수 기준

진료 환자 수가 많은 병원과 약국은 권리금이 형성된다. 업계에 따르면 약국은 하루 처방전 발행 규모, 병원은 건강보험심사평가원 청구액 4~5개월치를 기준으로 권리금이 붙는다. 약국은 처방전을 하루 100장 정도 발행하면 권리금 1억5000만원가량이 매겨진다. 병원은 건강보험심사평가원 청구액이 월 6000만원이면 5개월치인 3억원 정도가 권리금으로 간주된다. 신규 택지지구 상권 내 병·의원과 약국은 10년 이상 안정적으로 영업할 수 있는 게 장점으로 꼽힌다. 약국 등이 독점권을 갖기 위해선 상가번영회나 상가관리규약에 독점 내용을 명기해야 한다.

택지지구에선 안과와 피부과를 유치하는 게 상대적으로 어렵다고 상가 분양 관계자들은 말한다. 의사들이 라식·라섹, 피부 레이저치료 등 값비싼 시술을 선호하기 때문에 서울 명동과 강남권에 주로 몰리는 까닭이다. 반면 택지지구의 경우 눈병, 피부병 등의 치료 수요가 많다. 소아과와 이비인후과에 안과까지 입점한 건물 1층의 약국 가치(임대료+권리금)는 10억원을 훨씬 웃돌기도 한다. 배 대표는 “봄·가을 등 환절기가 성수기인 소아과와 이비인후과에 여름이 성수기인 안과까지 유치한 건물 내 약국 가치는 부르는 게 값”이라고 말했다.

김진수 기자 true@hankyung.com