중소형이 대세라지만…임대수익률은 대형만 올랐다

서울 아파트 10년 수익률 분석
월세 수요 '작은 집'으로 몰린 탓

최근 10년간 서울에서 소형 아파트 및 주거용 오피스텔의 임대수익률이 지속적으로 떨어진 반면 대형 평형은 높아진 것으로 조사됐다. 실수요자와 임대 투자자가 몰린 소형 아파트는 매매가격 상승으로 수익률이 떨어졌으나 집값 상승률이 상대적으로 낮은 대형 평형은 월세 전환 추세에 따라 수익률이 올라갔다는 분석이다.

12일 신한은행과 부동산114에 따르면 서울 시내 전용 60㎡ 이하 아파트 임대수익률은 2004년 평균 4.25%에서 2014년 3.68%로 하락했다. 이에 반해 전용 85㎡를 넘는 대형은 같은 기간 2.89%에서 3.2%로 높아졌다.

주거용 오피스텔도 전용 20㎡ 이하 소형 임대수익률은 2004년 7.58%에서 2014년 5.77%로 떨어졌으나 85㎡ 초과 평형의 수익률은 3.22%에서 4.39%로 올라갔다.

대형과 소형 주택의 수익률 격차가 줄어든 것은 소형 아파트와 오피스텔 가격 상승률이 대형보다 높았기 때문이란 분석이다. 연간 임대료 총액을 실제 투자액(매매가격-임대보증금)으로 나눈 임대수익률은 투자금액이 낮아야 높게 산출된다. 최근 10년간(2004~2014년) 서울 아파트의 평균 매매가는 전용 60㎡ 이하가 3.3㎡당 987만원에서 1486만원으로 50.6% 상승했다. 반면 85㎡ 초과는 3.3㎡당 1409만원에서 1908만원으로 35.4% 오르는 데 그쳤다.

저금리에 따른 월세 전환 추세도 소형과 대형 아파트 임대수익률 격차가 좁혀진 요인으로 꼽힌다. 한국은행 기준금리는 2004년 연 3.75%였으나 지난해 연 2.0%까지 낮아졌다. 이에 따라 보증금 운용 수익률이 떨어져 월세 주택이 증가하고 전셋값은 상승했다. 신정섭 신한은행 투자자문부 팀장은 “높아진 전셋값이 부담스러운 임차인이 월세 계약을 하는 과정에서 소형에 집중됐던 월세 수요가 중대형 주택까지 고르게 퍼져나갔다”고 설명했다.

김동현 기자 3code@hankyung.com