[Real Estate] 부동산 3法 통과됐지만 덥석 샀다간 낭패…재건축 투자 성공 열쇠…'사업 속도'부터 따져라

‘부동산 3법(法)’이 지난 연말 국회를 통과함에 따라 재건축 아파트에 대한 관심이 증가하고 있다. 신규 분양 시장이 호조를 보이는 가운데 재건축 아파트 분양가 상한제가 폐지되면서 사업을 추진하기 좋은 환경이 만들어졌다. 재건축 초과이익 환수제도 2017년까지 유예됐다. 각종 전문가 설문조사에서 재건축 아파트는 올해 유망 상품으로 꼽혔다. 그러나 조합원 간 내분으로 재건축이 지지부진한 단지에 잘못 투자하면 투자금이 장기간 묶일 수 있다. 낡은 아파트는 전·월세 가격이 낮아 투자가 길어질수록 불리하다. 투자처를 선정할 때 신중에 신중을 기해야 하는 이유다.

실수요자는 인허가 끝난 단지를

내집 마련을 위해 수요자가 4~5년 후 입주할 아파트를 찾는다면 인허가가 끝난 단지를 선택하는 것이 좋다. 최종 인허가 단계인 관리처분인가를 받은 단지가 가장 안전하다. 서울 개포동 주공3단지, 반포동 신반포5차, 고덕동 주공4단지·2단지 등이 해당한다. 이들 단지 가운데 일부는 분양가 상한제가 폐지되면서 일반 분양가를 올려 받을 수 있어 분담금이 줄어들 가능성이 있다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “분양가 상한제 폐지의 효과가 아직 나타나지 않고 있지만 분양가를 높인 후에도 일반 분양이 성공한다면 재건축 아파트 가격이 오를 것”이라고 내다봤다. 보수적인 투자자라면 투자 목적으로 구입하는 경우에도 최소한 사업시행인가 단계에 도달한 단지를 검토하는 것이 안전하다고 전문가들은 권한다. 대부분 어려운 고비는 넘었기 때문이다. 다만 사업시행인가를 받은 단지의 사업이 지연되는 경우도 있다. 서울 동남권 대형 재건축 단지인 가락시영 아파트는 2008년 사업시행인가를 받았지만 조합원 간 내분으로 6년이 지난 최근에서야 관리처분인가 신청을 했다. 재건축 사업은 최초 단계인 안전진단에서 최종 입주까지 짧게는 5년에서 길게는 20년도 걸린다. 압구정 현대아파트, 대치동 선경아파트, 목동 신시가지 단지 등은 유망한 재건축 단지로 꼽히지만 재건축 조합조차 설립되지 않아 장기적으로 접근해야 한다. 재건축이 진행 중인 아파트는 일반적으로 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 등 단계를 통과할 때마다 가격이 오른다. 사업이 진척될수록 투자 안정성은 높아지지만 기대수익은 줄어든다.

땅이 넓은 대단지 아파트가 유리

재개발·재건축에서 좋은 투자처를 선별할 때 가장 중요한 기준이 되는 것은 ‘사업 속도’다. 사업이 늦어지면 금융비용이 많이 들어 분담금이 높아지는 등 손해를 본다. 사업이 지연되는 주요 원인으로는 △조합원 간 이견 △상가와 아파트 간 분쟁 △사업 인허가를 둘러싼 지방자치단체와의 갈등 등이 꼽힌다. 특히 사업성이 떨어지는 곳에선 조합원 간 다툼이 많이 발생한다. 근본적으로는 단지 주민들의 재건축 의지가 높아야 재건축 사업 진행이 빠르다. 사업으로 많은 이익을 얻을 수 있다면 주민들이 적극적일 확률이 높다. 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)이 낮은 재건축 아파트, 바꿔 말하면 대지 지분이 많은 단지가 유리하다. 잠실동 잠실주공5단지와 목동 아파트는 중층이지만 대지 지분이 비교적 크다. 지방자치단체의 정책도 큰 변수다. 여의도에선 서울시의 한강변 관리 방안과 주민들이 원하는 재건축 방향에 차이가 있어 재건축이 제자리 걸음을 하고 있다.

기존 아파트의 평형 구성도 재건축 속도에 영향을 미친다. 대단지 재건축 아파트일수록 새 아파트 신축 후 편의시설이 잘 갖춰지기 때문에 상대적으로 높은 가격이 형성된다. 최소 500가구 이상의 재건축 아파트를 선택하는 것이 바람직하다. 개포동 주공1~4단지와 반포동 주공1단지 같은 대단지 5층 아파트가 주목받는 이유다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 다만 “수천가구 초대형 단지의 경우 작은 단지에 비해 주민들의 의사 합치가 어려워 사업 속도가 상대적으로 느려질 수 있어 주의해야 한다”고 말했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com