소득 제한없는 '은행 수익공유형 모기지' 3월 출시…억대 연봉자도 1%대 대출로 내집마련 가능

국토부, 3000가구 시범사업

매입 주택도 중대형으로 완화
대출금리 '코픽스 -1%P' 수준
7년 후 일반 주택대출로 전환
"상환 기간 등 꼼꼼히 따져야"

'주택기금 모기지'도 대상 확대

이르면 오는 3월부터 우리은행에서 연 1%대 초저금리로 집값의 70%까지 대출받아 9억원 이하 주택을 살 수 있게 된다. 구입 후 시세 차익이 발생했을 때는 시중은행과 수익을 공유하는 조건의 대출(시중은행 수익공유형 모기지)이다. 부동산 전문가들은 주택 신규 수요와 교체 수요자들의 내집마련 기회가 넓어질 것으로 예상했다.

중대형 아파트도 초저금리 대출

국토교통부는 2015년 업무계획에서 시중은행 수익공유형 모기지를 신규 도입한다고 27일 발표했다. 우리은행을 통해 3000가구를 대상으로 시범사업을 한 뒤 성과와 문제점을 봐가면서 사업대상을 확대한다.

앞서 도입한 국민주택기금 공유형 모기지와 같이 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있지만 부부합산 연소득 등 신청자격 요건을 없애 중산층도 대출받을 수 있도록 했다. 억대 연봉자는 물론 1주택자도 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출이 가능하다. 매입 대상 주택도 85㎡ 이하·6억원 이하에서 102㎡ 이하·9억원 이하 중대형 아파트로 완화한다.

대출 금리는 ‘코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리 -1%포인트’로 결정한다. 이달 기준 연 1.1%로 주택기금 공유형 모기지(연 1.5%)보다 저렴하다. 단 최초 7년까지만 이 금리를 적용한다.

7년이 지나면 감정평가를 통해 주택 가격 상승분을 정산해 차익을 나눈다. 이후 8년째부터는 일반 주택담보대출로 전환한다.

수도권과 지방광역시 세종시는 물론 인구 50만명 이상 지방 도시(창원·청주·전주·천안·김해·포항)에 있는 주택도 대출대상이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 강남권의 옛 40평형대 중대형 아파트 매수자도 저금리 주택담보대출을 받을 수 있게 돼 주택 교체수요가 늘어날 것”이라면서도 “대출금리와 집값 상승 가능성 등을 꼼꼼하게 따져 내게 맞는 상품을 선택하는 게 좋다”고 조언했다.

주택기금 공유형 모기지 이용 조건도 다음달 16일부터 추가로 완화한다. 사회초년생이나 신혼부부 등에게 불리했던 무주택 기간과 재직 기간, 청약통장 가입 기간 등 일부 심사항목을 폐지하기로 했다. 신용등급과 부채비율도 심사항목에서 제외한다. 수도권과 지방광역시로 제한된 대출 가능 지역도 은행 수익공유형 모기지와 같이 확대한다. 취급기관도 우리은행 외에 국민은행과 신한은행을 추가한다.

하지만 고액 자산가들이 주로 매입하는 중대형 아파트의 담보대출을 공공기관인 대한주택보증이 보증을 서는 것이 적절하냐는 지적과 고가 아파트 담보대출이 금융회사의 건전성을 해칠 수 있다는 우려도 나온다.

금리 수익배분 등 종합적으로 따져야

은행 수익공유형 모기지는 대출 만기 때 집값 상승에 따른 수익을 대출기관인 은행과 나누는 상품인 만큼 향후 집값 상승 가능성은 물론 신청자격, 대출기간, 금리 등을 검토해야 한다고 전문가들은 지적했다. 두 가지 상품을 모두 이용할 수 있는 연소득 7000만원 이하 가구가 특히 그렇다.

새로 나오는 은행 수익공유형 모기지는 최초 7년만 연 1% 초반의 초저금리로 대출해주고 그 이후부터는 변동금리가 적용되는 만큼 7년 이내 주택을 처분하거나 대출금을 상환할 수 있는 가구에 유리하다. 주택기금 공유형모기지는 20년 만기로 연 1.5% 고정금리로 운용되는 만큼 목돈이 없는 경우 혜택이 크다.

집값이 올랐을 경우 주택기금 공유형모기지는 연 5%까지만 배분해주면 되지만 은행상품은 상한이 7%로 높아 집값이 많이 오르면 상대적으로 수익이 줄어든다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com