[부동산으로 노후 수입 만들기] 아파트도 상가처럼 '월세 수익률'부터 따져야…자산가치 상승보다 안정적 현금 흐름이 중요

단지내 상가 배후가구수 확인
청약통장 필요없는 오피스텔
공실 피할 수 있느냐가 관건

노후 준비를 위한 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 첫째도, 둘째도 안정적인 현금 흐름이다. 자산 가치 상승은 다음 일이다. 은퇴가 얼마 남지 않은 사람이 땅값이 오를 것 같다며 토지 매입에 나선다면 노후 준비로서는 낙제다.

현대산업개발이 지난 1월 30일 개관한 ‘위례 우남역 아이파크’ 오피스텔 모델하우스에는 주말 동안 2만여명의 방문객이 몰렸다. 현대산업개발 제공

아파트 투자도 ‘월세 중심으로 접근’

아파트 등 주택도 마찬가지다. 나이가 많은 상담자들이 아파트 투자에 대해 물어오면 이렇게 답해준다. “아파트로도 충분히 노후준비를 할 수 있습니다. 방법은 상가나 오피스텔에 투자할 때처럼 ‘월세를 얼마나 받을 수 있을까’에 집중하면 됩니다. 미래 가치보다 투자금 대비 현금 수익률만 보는 것이죠.”

노래 ‘날 보러와요’로 유명한 가수 방미의 투자법을 참고할 만하다. 방씨는 출연료 몇 백만을 모아 부동산 투자를 시작해 큰 돈을 벌었는데 연 수익률이 5%가 나오지 않으면 아파트라도 칼같이 팔아치웠다고 한다. 적어도 은퇴용 부동산이라면 이런 자세로 접근해야 한다.

만약 주택으로 노후 준비를 하겠다면 도심권 아파트를 알아봐야 한다. 글로벌 부동산 트렌트 중 하나는 경기가 안 좋을수록 수요가 충분한 도심권에 집중하는 것이다. 도심권은 불황기에도 수요가 일정 부분 유지돼 수익률도 좋고 환금성도 보장되기 때문이다. 아파트 분양시장에 나서더라도 분양가 대비 월세 수익률을 미리 가늠해보고 투자해야 한다.

상가 투자시 ‘가구당 면적’ 분석이 중요

여러 곳의 상가나 오피스텔에 투자할 때는 임대 수익률보다 월세 총액에 초점을 맞추는 게 바람직하다. ‘1억원을 투자해 얼마를 벌 수 있을까’가 목표가 되면 안 된다. 그보다는 ‘월세 300만원을 벌려면 얼마를 어떻게 투자해야 할까’로 접근하라는 얘기다. 예를 들어 오피스텔에 투자해 월세로 매달 300만원을 벌겠다는 목표를 세우고, 월세 100만원을 받을 수 있는 3채나 월세 80만원을 받을 수 있는 4채를 사야 한다.

상가 투자에 나서기 위해서는 상권 분석이 필수다. 아파트 단지내 상가는 상권 분석에 대한 부담이 덜하다. 고정수요가 확보돼 있고 새로운 아파트 단지라 하더라도 비교적 빠르게 상권이 형성되기 때문이다.

단지내 상가는 배후 가구당 상가 면적을 집중적으로 따져봐야 한다. 아파트 1가구당 상가 면적이 0.4평(1.32㎡) 안팎인 곳이라면 무난하다. 600가구 규모의 아파트 단지라면 단지내 상가 전체 연면적이 240평(792㎡) 정도여야 한다는 것이다. 상가가 너무 크면 공실이 날 가능성이 높아지고 이보다 작으면 자체 상권 형성이 미흡할 수 있다.

LH(한국토지주택공사)에서 공급하는 상가의 경우 아파트 가구 수 대비 상가가 100가구당 1개 점포 정도여서 일반 아파트 단지보다 적어 인기가 있는 편이다. 아파트 단지는 1000가구 이상 대단지인 경우 안정적인 수요를 확보할 수 있다.

‘수익률 보장’ 광고 믿으면 안돼

상가 투자에는 주의사항이 있다. 가장 먼저 ‘역세권’의 의미다. 더블 역세권이니 트리플 역세권이니 하는 말을 상가 분양회사에서 많이 들을 수 있는데 주의해야 한다. 역세권은 부동산의 입지적 가치를 논하는 데 있어 매우 중요하다. 하지만 같은 역세권이라고 하더라도 출구의 위치, 지하철 수송 비중이 다르다. 상가와 역세권의 가치를 실제로 확인해야 한다.

분양가에 거품이 끼지 않았는가도 따져야 한다. ‘분양가가 무슨 무슨 상권보다 30% 싸다’와 같은 홍보 문구는 무시하는 것이 좋다. 상가 주변 개발 계획을 내세우는 회사도 무조건 믿어서는 곤란하다. 주변에 대형 시설이 들어오면 상권이 그쪽으로 몰릴 가능성까지 염두에 둬야 한다. 수익률 보장도 믿어서는 안된다. 쇼핑몰 테마상가 등을 분양하면서 수익률을 보장하는데 제대로 지키는 회사를 보기가 어려울 지경이다.

상가에 투자할 때는 적어도 3곳의 중개업소를 들러 봐야 한다. 1곳은 투자대상 상가에 가까이 있는 곳이고 나머지 2곳은 조금 떨어져 있는 곳이다. 임대료 수준을 파악하고 투자 수익률이 연 4~6% 정도 나올 것으로 예상된다면 행동에 나서볼 만하다.

오피스텔, 공실 피하면 예금보다 낫다

오피스텔을 이용해 노후를 대비하려는 사람도 많다. 위례·광교신도시 등 수도권 택지지구에서 분양한 오피스텔은 청약자들이 몰려 최고 수백 대 1의 경쟁률을 기록하고 있다. 저금리가 고착화되는 와중에 연 5~6%의 임대수익률을 올릴 수 있기 때문이다. 청약통장이 필요 없고 전매도 가능하다. 신혼부부나 1인가구 등 임차 수요도 넉넉해 투자가 활발하다.

오피스텔은 괜찮은 은퇴 준비 투자다. 시중은행의 예금금리가 연 1%대까지 곤두박질친 상황에서 오피스텔의 평균 임대수익률은 5%대에 육박한다. 공실만 발생하지 않으면 오피스텔 수익률이 낮아져도 어지간해서는 은행 이자보다 많이 받을 수 있다. 하지만 분위기에 휩쓸려 무조건 오피스텔 투자에 나서기보다는 주변 지역 임대수익률과 전용면적 등을 꼼꼼하게 따져야 투자에 성공할 수 있다.

먼저, 높은 청약 경쟁률에 현혹되기보다는 오피스텔이 가진 특징을 살펴야 한다. 가장 중요한 점은 임차 수요가 풍부한지 여부다. 아파트의 경우 청약 경쟁률이 매매가 상승과 연결되는 경우가 많지만 오피스텔은 투자수요가 많아 입주 때 가격이 분양가 이하로 떨어지기도 한다.

세금도 알아봐야 한다. 오피스텔 취득세는 일반 아파트보다 높다. 일반 주택을 구입할 때 부과되는 세금(취득세·지방교육세·농어촌특별세)은 △6억원 이하 1.1% △9억원 이하 2.2~2.4% △9억원 초과 3.3~3.5% 수준인 반면 오피스텔은 4.6%에 이른다. 전용면적 60㎡ 이하 주거용 오피스텔을 5년 이상 임대할 경우 취득세가 전액 면제되지만 대부분은 주거용으로 등록하지 않는다.

오피스텔의 분양가 착시 현상도 유념해야 할 부분이다. 오피스텔은 계약면적 대비 실제 주거면적이 50~60%에 그친다. 아파트는 일반적으로 80%가 넘는다. 오피스텔 20평형과 아파트 20평형의 내부 공간 차이가 크게 나는 것도 이러한 이유에서다. 오피스텔 분양가는 아파트보다 훨씬 저렴한 것처럼 보이지만 사실은 그렇지 않다.

박상언 < 유앤알컨설팅 대표 ournps@daum.net >