분양가상한제 폐지 임박…"마지막 적용단지 노려라"

4월 이후 분양 물량 상한제 비적용대상으로 분양가 상승 예상
민간 아파트, 상한제 적용 이후 분양가 하락률 더 커져

[ 김하나 기자 ]정부의 분양가 상한제 완화책이 4월부터 본격적으로 시행될 예정이다. 기존 분양승인을 받았던 단지들도 입주자 모집공고만 내지 않았다면 4월 이후 재승인 후 분양하면 상한제 적용대상에서 벗어나게 된다.

때문에 전체적인 분양가 상승이 점쳐지고 있다. 이 가운데 업계에서는 분양가가 상대적으로 저렴할 것으로 보이는 3월 분양단지를 눈여겨볼 필요가 있다고 조언한다.

4월부터는 현재 모든 공동주택에 획일적으로 적용되고 있는 분양가 상한제가 공공주택지구나 시장과열 우려가 있는 지역 등 시장상황과 지역여건에 따라 탄력적으로 적용된다. 분양가 상승률이 물가 상승률보다 높거나 지자체장이 요구하는 지역에만 제한적으로 적용돼 일부 지역을 제외하고는 사실상 폐지나 다름이 없다.

분양가 상한제는 재개발, 재건축, 주상복합 등을 포함한 민간 주택 등도 원가에 적정 수익률을 더해 분양가를 정하는 것을 말한다. 건설경기를 위축시켰다는 부정적인 평가도 있었지만 아파트 분양가를 합리적으로 책정하게 되는 기준이 됐다는 장점도 있다. 분양가 상한제의 적용이 바뀌면 민간 아파트들의 분양가가 큰 폭으로 오를 가능성이 높아졌다.

실제로 상한제 완화가 아파트 분양가격에 미치는 영향은 적지 않을 것으로 보인다. 부동산114에 따르면, 상한제가 폐지된 2000년대 이후 아파트 분양가는 꾸준히 상승하다가 상한제 적용 이후 감소하는 모습을 보였다.

2001년 대비 2007년까지 7년간 전국의 3.3㎡당 아파트 평균 분양가는 179.54%(552만원→990만원) 증가했다. 반면 상한제 시행 이후인 2008년부터 2014년까지의 이후 7년간은 14.23%(1096만원→940만원) 감소한 모습이다.

이익에 민감할 수밖에 없는 민간 아파트의 경우 상한제 적용 이후 분양가 하락률이 더 컸다. 2008년부터 2014년까지 민간 아파트의 분양가는 17.48%(1144만원→944만원) 떨어졌지만, 공공분양 아파트는 오히려 15.28%(772만→890만원) 올랐다.

개별단지들을 경우에도 차이가 확연하다. 실제로 대림산업이 지난해 11월 분양했던 서울 서초구의 ‘아크로리버 파크 1차’는 분양가 상한제가 적용되지 않아 당시 3.3㎡ 당 3800만원이 넘는 고분양가가 적용된 바 있다. 같은 달 분양했던 상한제 적용단지인 삼성물산의 ‘래미안 대치 청실’은 평균 3200만원대였다.

비강남권도 비슷하다. 분양가상한제를 적용받지 않은 고덕지구 1단지 재건축 아파트 고덕 아이파크의 분양가는 2400만~2500만원 대 였으나 지난해 분양한 상한제 적용단지인 고덕 래미안 힐스테이트는 1950만원 대로 500만원 가량이나 저렴했다.

업계 전문가들은 “분양가를 자율적으로 책정할 수 있게 되면, 민간사업자 측에서는 보다 많은 이익을 얻기 위해 강남 등 인기가 높은 특정지역을 중심으로 고급화·고가전략을 사용할 수 있다”며 “아파트들의 인기가 검증된 지역들의 경우 실수요자들이라면 분양가 상한제가 완화되기 전인 3월 분양하는 새아파트를 노려볼 필요가 있다”고 말했다.

현재 전국에서는 분양가 상한제를 적용 받으면서 3월에 분양을 준비하고 있는 곳들이 적잖다. 지난해 분양단지들 또한 대체로 인기를 끌었던 인기지역이 많은 만큼 미리부터 관심을 가져볼만하다.

아이에스동서와 아이에스건설은 3월 울산 북구 호계·매곡지구에서 ‘드림in시티 에일린의 뜰 2차’를 선보인다. 이 단지는 지하 2층~지상 34층, 11개동, 전용면적 71~104㎡, 총 1187가구로 조성된다. 올해 울산~포항고속도로, 옥동~농소2도로가 개통되며 울산~포항을 연결하는 복선전철도 2018년 완공된다. 인근에 조성중인 매곡산업단지와 중산산업단지. 현대자동차, 현대중공업 등의 산업단지들이 풍부해 아파트 수요도 풍부하다.

대림산업은 3월 경기 용인시 풍덕천동에서 ‘e편한세상 수지’를 분양한다. 이 단지는 지하2층~지상 30층, 10개동, 전용면적 84~103㎡, 총 1237가구로 조성된다. 단지 주변으로 수지초, 정평중, 풍덕고 등의 교육시설이 있으며 성복천과 정평공원 등이 가까이 있어 쾌적한 주거환경을 갖췄다. 이마트 수지점을 비롯해 수지성모병원, 러스크병원 등의 편의시설도 가까이 있다.

GS건설은 3월 경북 구미시 문성2지구에서 ‘문성파크자이’(조감도)를 분양한다. 이 단지는 지하 4층~지상 27층, 18개동, 전용면적 74~100㎡, 총 1138가구로 조성된다. 단지 주변으로 야산이 있으며 인근에 들성생태공원도 갖춰져 있다. LG전자와 삼성전자 등 대기업 R&D기업들이 몰린 구미1·2·3·4산업단지와 가까운 직주근접 단지로 주택배후수요도 풍부하다. 더불어 문성2지구는 중심권역과 가까워 구미역과 구미시청 등의 편의시설도 쉽게 이용할 수 있다.

반도건설은 3월 대구 동구 신천3동 일대에 '신천 반도유보라' 분양할 예정이다. 이 아파트는 지하3층~지상22층, 11개동, 전용면적 39~84㎡, 총 764가구 중 600가구가 일반에 공급된다. 대구지하철1호선 신천역과 동대구역과 동대구 기차역이 가까이 있다. 단지 인근으로 신천과 금호강이 흘러 주거환경이 쾌적하고, 경북대를 비롯해 초·중·고교가 인접해 교육환경도 뛰어나다.

아이에스동서와 아이에스건설은 4월 경남 창원 자은3지구에서 ‘자은3지구 에일린의뜰’을 선보인다. 지하 4층~지상 22층 8개 동에 전용면적 84~114㎡ 총 520가구로 이뤄졌다. 단지 주변으로 불모산, 하천변 근린공원 등이 있어 쾌적성이 우수하고, 산과 바다 조망권도 확보하고 있다. 단지 바로 옆으로 초등학교와 중학교 들어설 예정에 있어 자녀들의 안전통학이 가능하다.

한경닷컴 김하나 기자 hana@hankyung.com