특수물건 경·공매의 매력…위장임차인만 찾아도 '고수익'

정충진 변호사의 실전! 경매

공매로 나온 아파트 임차인
전입 후 뒤늦은 확정일자 의심

임대차계약서 꼼꼼히 살펴
소유자로서 거주사실 확인

투자 후 1억5000만원 차익

부동산시장 활황이 예상돼 특수물건의 경매 매력도 더불어 상승하고 있다. 지금은 웬만한 특수물건에도 대출이 가능해 묶이는 금액을 최소화할 수 있고 소송 등을 통한 해결과정에 상승장의 흐름을 타고 낙찰받은 물건 가격이 상승하는 보너스도 누릴 수 있어 특수물건 경매로 눈을 돌리는 경매인이 많다.

이 시점에서 특수물건 경·공매의 매력을 마음껏 느낄 수 있는 물건이 있어 소개한다. 전북 남원시 동충동에 있는 대단지 아파트가 작년에 공매로 나왔다. 감정가는 1억9000만원이었지만 대항력 있는 임차인이 있어 최저가가 7000만원까지 떨어졌다. 임차인 보증금은 1억원이었는데 전입신고가 다른 채권자들보다 빨라 대항력은 있었지만, 확정일자를 늦게 받아 해당 공매절차에서는 한푼도 배당을 받지 못하는 상황이었다. 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 물건인 것이다. 게다가 임차인이 살면서 이런저런 수리비가 들었다며 약 4000만원의 유치권 신고까지 해둔 상태였다.

원칙대로라면 낙찰자가 1억4000만원을 추가로 인수해야 한다. 감정가를 시세로 보면 최소한 5000만원 이하로 떨어져야 할 물건이다. 하지만 필자의 제자 Y씨가 7000만원에 단독으로 이 물건을 낙찰받았다. 보통 임차인의 전입신고일자와 확정일자가 떨어져 있는 경우는 해당 거주자가 위장임차인일 가능성을 배제할 수 없다. Y씨는 이 부분을 좀더 세부적으로 파고들었다.

공매기록에 첨부된 임대차계약서를 꼼꼼히 살펴보니 임대차계약서 양식이 임차인이 주장하는 작성일자에 유행하던 양식이 아니었다. 계약서에 임대인으로 법인의 대표자가 기재되어 있었는데, 해당 법인등기부등본을 열람해보니 위 임대인은 법인의 현 대표자일 뿐 임대차계약 작성일 즈음에는 다른 사람이 대표자로 등재돼 있었다.

결국 위 임대차계약서는 임차인이 주장하는 시점에 작성된 것이 아니라 확정일자가 찍힐 시점 즉 공매 개시에 임박해 작성한 가짜 계약서일 가능성이 있었다. Y씨는 곧바로 임차인 주변에 대해 탐문조사에 들어갔다.

이웃사람, 경비실, 관리사무소, 임대인인 법인 관계자 등을 면밀히 탐문한 결과 결국 해당 거주자는 진정한 임차인이 아니라 과거 해당 아파트의 신축공사에 관여했던 공사업자였다. 공사대금 대신 대물로 위 아파트를 변제받고 소유자로서 거주하고 있다는 사실을 밝혀냈다. 이런 사실관계를 기반으로 필자가 명도소송을 진행해 1년이 채 안 된 시점에 “피고는 해당 아파트를 조건없이 인도하고 그동안 밀린 임대료 및 소송비용까지 전액 부담하라”는 판결을 받아냈다.

소송이 진행되는 1년 남짓 기간에 이 아파트 매매가는 1억9000만원에서 2억2000만원으로 상승했다. Y씨는 이 물건에 약 7000만원을 투자해 1년 만에 1억5000만원의 차익을 낸 것이다. 낙찰받은 지 1년이 넘었기 때문에 양도소득세도 단기매도 세율인 44%가 아닌 누진공제를 감안한 20% 중후반의 세율이 적용돼 단기 매도에 따른 세금 부담도 크게 줄일 수 있었다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >