[되살아난 '부동산 법칙'] '전세가율 60% 룰'의 부활…서울 집값 상승률 작년의 두 배로

집값 밀어올리는 전셋값
서울 전세가율 65% 넘자 집값 상승폭도 점점 커져

거래 늘면 집값 오른다
상반기 거래 두 배로 급증…서울 집값 상승률 2.68%

낡을수록 비싸다
재건축 규제 풀리자 강남 한강변 최고가 행진

‘주택 거래 급증과 전셋값 급등에도 불구하고 집값 상승은 미미하다.’ 지난해 국내 주택시장에서 나타난 이례적 현상이었다. 이를 두고 종전 부동산 공식들이 깨지고 있다는 의견이 잇따랐다. 그랬던 시장 움직임이 올 들어 달라지고 있다. ‘전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 60% 규칙’ 등 깨졌다던 예전 시장 법칙들이 되살아나고 있다. 1~2인 가구 증가, 인구 감소, 저(低)성장, 가계부채 급증 등 각종 잠재 악재에도 불구하고 부동산 가격이 반등하면서 30년 가까이 지속된 부동산 법칙들이 재현되고 있다는 지적이다.

○매매가격 밀어올리는 전셋값

2000년대 중반까지만 해도 수도권에선 전세가율이 60%를 넘으면 집값이 반등했다. 집값과 전셋값의 격차가 좁아지면 세입자들이 집을 사버리면서 나타나는 현상이다. 2008년 금융위기 이후엔 전셋값이 매매가격을 밀어올리지 못할 것이란 전망이 득세했다. 인구 감소와 저성장 탓에 집값이 오르기 어렵다는 인식 때문이었다. 전세로 사는 것이 월세나 자가 구매보다 유리해 세입자들이 매매 대신 전세를 선택할 것으로 봤다.

그러나 최근 전셋값이 매매가격을 밀어올리고 있다. 전세가율이 높아질수록 아파트값 상승폭도 커지고 있다. 서울을 보면 전세가율이 60%대를 넘어선 2013년 10월부터 아파트값 하락세가 멈췄다. 전세가율이 65%를 넘어선 작년에는 아파트값 상승률이 1.09%를 기록했다. 전세가율이 70%를 돌파한 올해 7월 말 현재 아파트값 상승률은 2.68%에 달했다. 안동건 부동산차트연구소 대표는 “서울에서 밀려난 세입자들이 수도권 외곽 2억~4억원대 아파트를 주로 매입하면서 외곽에서 먼저 매매가격이 상승했다”고 설명했다.

○거래 늘자 가격도 반등

서울 아파트 거래량은 2012년을 저점으로 지속해서 늘어나고 있다. 2012년 6만840건이었던 서울 거래량은 2013년 9만1017건, 2014년 12만4778건 등으로 증가했다. 올해 상반기 거래량은 8만278건으로 2006년 서울 실거래 통계가 작성된 이후 최고다.

통상 거래량은 집값의 선행지표 또는 동행지표로 통한다. 그러나 지난해엔 주택 거래 증가에도 불구하고 집값 상승은 미미했다. 서울·수도권 주택가격이 반등 초기였던 데다 주택담보대출, 분양가 등과 관련된 규제 장치가 작동하고 있었다. 올 들어 각종 규제가 풀리면서 거래량 증가에 비례해 집값 상승폭도 커지고 있다. 이춘우 신한은행 PB팀장은 “거래량이 늘어난다는 것은 그만큼 집값 전망을 긍정적으로 보고 매입하는 이들이 많아졌다는 의미”라고 말했다.

○수익성 높아진 재건축 단지

2000년대 중반 낡은 아파트들이 새 아파트보다 비쌌던 것은 재건축 기대감 때문이었다. 하지만 분양가 상한제, 주변 집값 하락 등의 영향으로 수익성이 악화되자 금융위기 이후 재건축 대상 아파트들의 낙폭이 특히 컸다. ‘낡은 아파트가 새 아파트보다 비싸다’는 부동산 공식이 드디어 깨졌다는 주장이 나온 이유다.

그러나 정부가 재건축 규제를 풀면서 재건축 대상 아파트는 올 들어 서울 집값을 주도하는 한 축이 됐다. 서울 반포동 잠원동 청담동 등 한강변에 자리잡은 재건축 대상 아파트들은 이전 최고점을 넘어 사상 최고가 행진을 이어가고 있다. 청담삼익 공급면적 115㎡는 이전 최고점(2007년, 11억8000만원)보다 1억2000만원 높은 13억원을 호가한다. 정부가 재건축 연한을 최대 10년 단축하면서 수혜가 예상되는 목동 등의 아파트도 최근 1년 사이 최고 1억원 가까이 뛰었다. 박원갑 국민은행 수석 부동산전문위원은 “5층짜리 저층 아파트에 이어 12층 전후 중층 아파트 재건축 시대에 접어들었다”고 말했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com