"직장 가까운 도심 중소형 아파트 수요 꾸준"

고수에게 듣는다 - 이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장

내집 마련은 강남 3구·마포구·성동구가 유리
오피스텔 투자, 공실 위험 낮은 초역세권 위주로
빌딩 투자는 '환금성'을 제일 먼저 고려해야

부동산 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 수도권을 중심으로 전세난이 가중되면서 부동산 가격이 오르고 있어서다. 이런 가운데 일각에선 수년 내 부동산 거품이 꺼질 것이란 관측도 나온다. 내집을 갖고 싶은 실수요자는 물론이고 부동산으로 안정적 수익을 올리고 싶은 투자자도 어떤 투자전략을 세워야 할지 고민할 수밖에 없는 시기다.

KEB하나은행을 대표하는 부동산 전문가인 이동현 행복한부동산센터장(사진)에게 현 시점에서의 부동산 투자전략을 물었다.

이 센터장은 건설회사 주택사업부와 개발사업부 등에서 약 10년을 몸담은 뒤 한화생명 등 보험회사에서 부동산전문위원으로 일한 전문가다. 하나은행에는 6년 전 합류해 현재 투자상품서비스부 부동산파트인 행복한부동산센터를 총괄하고 있다.

그는 내집마련 전략과 관련, “최근 수도권에서 전세난과 저금리에 따른 내집마련 수요가 늘어나고 있다”며 “서울 주요 지역 집값은 올 들어 수천만원에서 1억원 이상 올랐다”고 설명했다. 실수요자 입장에선 이미 올라버린 집값에 ‘너무 고점에 사는 게 아닌지’ 고민할 수밖에 없는 상황이란 게 그의 분석이다.

그는 “전세의 월세 전환과 이에 따른 구매수요 증가가 이어질 것으로 보여 기다린다고 해서 집값이 크게 조정될 것 같지는 않다”고 전망했다. 이어 “전세난은 앞으로도 계속될 것이고, 광화문과 강남권 등 직장과 가까운 아파트 수요도 꾸준히 늘어날 전망”이라며 “최근 이런 지역의 부동산 가격이 오르긴 했지만 중소형 아파트는 지금 구입해도 늦지 않았다고 본다”고 말했다.

내집 마련 등 실수요자가 아닌 부동산 투자 전략으로는 ‘지역선택’과 ‘다운사이징’을 강조했다. 그는 “앞으로는 도심과 거리가 먼 지역과 중대형 주택 수요는 점점 줄어들 것”이라며 “인구가 줄어드는 추세이긴 하지만 주택 수요는 4~5인 가구 중심에서 1~3인 가구 중심으로 오히려 늘어날 것”이라고 했다.

특히 소규모 1인 가구 등이 늘면서 주택 수요의 대부분이 도심 및 강남권 직장과 가까운 곳의 중소형 주택에 쏠릴 것으로 내다봤다.

이 센터장은 “구체적으로는 강남·서초·송파 등 강남 3구와 마포·성동구 등 도심과 가까운 중소형 아파트를 고르는 게 좋다”며 “광화문·을지로·강남 등 오피스 밀집 지역까지 지하철로 30분 이상 걸리지 않는 지역을 선택해야 한다”고 조언했다.

저금리로 인해 오피스텔 등 수익형부동산 투자가 늘고 있는 데 대해서는 “신중하게 접근해야 한다”고 말했다. 오피스텔은 적은 돈으로 손쉽게 투자할 수 있고 월세 수입에 대한 매력이 커 최근 투자자들의 주목을 받고 있다. 하지만 인·허가 및 건설이 비교적 쉬워 항상 공급 과잉과 공실에 대한 우려가 있다는 게 그의 생각이다. 또 감가상각도 아파트보다 빠르고 노후화에 따른 임차인 이탈 가능성도 높은 편이다.

이 센터장은 “오피스텔 투자는 철저하게 직장인들이 많이 찾는 오피스 밀집지역이나 그 지역 배후지를 노려야 한다”며 “아파트와 달리 지하철역에서 도보로 5분 이내의 초역세권이어야 공실 위험을 줄일 수 있다”고 강조했다. 또 “(오피스텔은) 노후화되면 가격이 내려가는 경우가 대부분이어서 지은 지 10년이 넘는 오피스텔 투자는 피하는 게 좋다”고 덧붙였다.

고액 자산가들이 관심을 갖는 빌딩투자는 “환금성이 가장 중요한 요소”라고 설명했다. 20억원에서 100억원 이상 거액의 돈이 묶이는 투자이기 때문에 언제든 되팔 수 있는 빌딩인지를 염두에 둬야 한다는 얘기다.

이 센터장은 “서울을 벗어나면 임대수익률이 10%에 달하는 건물도 많지만 현금이 필요할 때 즉시 매매하기가 쉽지 않다”며 “임대수익률이 4% 안팎이더라도 서울, 특히 강남권 위주로 투자하는 게 좋은 방법”이라고 말했다.

박한신 기자 hanshin@hankyung.com