매매잔금 전세가율 상승에 주택대출 급증 '아파트담보대출금리비교' 활용해야

전세가율이 사상 최고치를 경신하면서 임차인들의 고민이 깊어지고 있다. 이에 올해 9월까지 전국 2344가구가 전세보증금 반환보증에 가입하면서 보증액만 4004억원를 기록했다.

가계부채가 고공행진으로 치솟는 주요한 원인으로는 치솟는 전세난에 못견딘 세입자들이 주택 및 아파트 담보대출금리 등이 낮아진 것을 활용하여 매매잔금을 치르기 때문이다.

분기별로 보면 1분기 685가구에서 2분기 736가구, 3분기 923가구로 점차 증가하는 추세다. 보증 금액도 1168억원에서 1179억원, 1657억원으로 많아졌다. 지난해 5884가구(1조586억원)가 보증보험에 들었던 것과 비교하면 적지만 분기별 실적이 늘고 있다.

저금리와 전세난으로 전세 수요자들이 매매로 옮겨가는 등 시장 변화에 따른 결과"라며 "지난해 실적을 넘기진 못하겠지만 올해도 분기별 보증보험 가입자가 늘고 있다.

전세보증금 반환보증은 세입자가 일정 금액의 전세보증금에 대한 보증료를 내면 전세계약 종료 시 집주인이 돌려줘야 하는 보증금의 반환을 책임지는 보증상품을 말한다. 주택도시보증공사의 경우 집주인과 1년 이상의 전세계약을 체결한 세입자가 주택 가격의 90% 이내의 보증금에 대한 보증을 신청하면 된다. 수도권은 4억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하다.

이때 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 선순위채권이 주택가격의 60%를 넘어선 안 된다. 또 주택 소유권에 대한 경매신청·압류·가처분 등이 없어야 한다. 보증료율은 연 0.15%다. 예를 들어 전세보증금 2억원에 대한 보증보험을 든다면 보증료는 연 30만원이 된다.

전세보증금 반환보증 가입 실적이 늘고 있는 것은 전셋값이 치솟으면서 보증금을 떼일 위험에 놓인 가구가 많아서다. 전셋값이 매매가격의 90%를 넘거나 아예 매매 가격보다 비싼 아파트가 나오면서 '깡통전세' 우려가 확산되고 있는 것이다. KB국민은행 부동산알리지에 따르면 9월 전국 전세가율(매매가격 대비 전세값 비율)은 72.9%로, 8개월새 2.7%포인트 올랐다.

특히 전국의 전세 세입자 가운데 보증금을 100%를 보호받을 수 있는 가구는 절반에도 못 미치는 것으로 추정된다. 국토연구원이 임대차보호법에 따라 지역별 소액보증금 보호한도와 전세가구 분포(2014 주거실태조사)를 바탕으로 추산한 결과를 보면, 전세 가구(336만가구)의 46%만이 보증금을 전액 보호받을 수 있다. 서울의 경우 116만2000가구 중 44%, 경기는 104만9000가구 중 39%가 보증금 전액 보호의 울타리에 있었다. 현행 임대차보호법은 지역별로 4500만~9500만원 이하 보증금에 대해 1500만~3200만원을 최우선 변제하도록 하고 있다.

주택담보대출금리비교 한경닷컴 뱅크.아울렛 관계자는 "전세가율 80% 이상일 정도로 더 이상 보증금을 지킬수 있다는 안정감이 사라졌다. 이에 보증료가 발생하더라도 주택도시보증기금 및 서울보증기금 등의 전세금 반환보증 상품에 가입을 고려할 필요가 있다.“라고 조언했다.

아파트담보대출금리비교 담당자에 따르면 “최근 전세에서 월세로 전환하는 집주인들이 크게 늘었다. 반면 전세를 유지하더라도 기존에 비해 보증금이 큰 폭으로 치솟고 있다. 특히 기준금리 인하로 예적금 수익률이 줄어들면서, 최저 이율 확인을 통한 내집마련에 대한 심리도 크게 높아졌다.”라고 설명했다.