"물류창고 등 수익형부동산 '틈새시장' 공략"

고수에게 듣는다 - 임채욱 젠스타 투자자문본부장

물류창고를 유망상품 판단, '탄탄한 리서치' 선보였더니 투자자들이 알아서 찾아와

부지를 빌려주거나 리츠·펀드 등 지분 참여로 물류창고 개발 나설 수 있어

외국계 투자자들 편의 위한 영문 '오피스빌딩 핸드북'도

올해 부동산시장에서 인기를 끈 투자상품 중 하나는 물류창고였다. 모바일 및 온라인 쇼핑이 늘어나면서 유통·물류기업뿐만 아니라 부동산펀드와 부동산투자회사(리츠), ‘큰손’ 개인들도 물류창고 투자에 나섰다. 부동산 자산관리업계에서 파악한 물류창고 투자수익률은 연 7~10% 선으로 업무빌딩이나 쇼핑몰 등 상업용 부동산보다 2~4%포인트 높은 수준이다. 올 상반기 기준 용인 평택 광주 화성 이천 남양주 등 경기지역에만 연면적 4500㎡ 이상 물류센터가 822개에 이른다.

부동산 종합서비스회사인 젠스타는 올해 ‘물류창고 가이드’ 리포트를 선보였다. 국내 부동산업계 최초로 수도권 지역 일정 규모 이상의 물류창고를 선별하고 정리한 자료다. 임채욱 젠스타 투자자문본부장(사진)은 “물류창고는 지난해까지만 해도 화재나 임차인 관리 리스크 등으로 수익형 부동산으로 주목받지 못했다”며 “올해 물류창고가 새로운 투자 상품으로 떠오를 것이라 판단해 물류창고 리서치에 전폭적인 지원을 했다”고 말했다. 젠스타는 올해 오피스빌딩이 중심이던 리서치팀에 물류파트를 새로 구성했다. 6개월가량의 시장 기초조사를 통해 리포트를 내놨다.

물류창고는 잘 알려진 업무빌딩이나 상가와는 달리 화재 등 자연재해와 화주(물류창고를 빌리는 임차인) 리스크가 큰 편이다. 임 본부장은 “투자를 받아 지어놔도 장기간 안정적으로 빌릴 임차인을 구하지 못하면 적자가 난다”며 “임차인이 ‘갑’인 시장이라 물류창고를 지을 때부터 임차인을 확보하는 게 투자수익률을 높이는 데 중요하다”고 지적했다.

기존 투자자들이 섣불리 뛰어들지 못하던 물류창고였기에 젠스타의 ‘물류창고 가이드’는 업계에 큰 반향을 불러일으켰다. 일부 투자자와 화주들 사이에서만 오고가던 정보를 정리해 공개했기 때문이다. 젠스타는 물류시장 전망과 수도권 물류창고 개발계획에 더해 800여개가 넘는 수도권 물류창고 리스트까지 모두 정리했다.

‘물류창고 가이드’가 공개된 뒤 물류창고에 관심을 가진 투자자의 방문이 이어졌다는 전언이다. 김포 용인 이천 등 수도권 요지의 땅 소유자 중 일부는 창고 개발 가능성을 문의해오고 있다. 임 본부장은 “다른 회사들과는 차별화된 정보 제공에 투자자들이 믿을 만하다고 판단한 것 같다”며 “앞으로 물류창고 투자의 안정성을 높이는 화주를 연결시켜주는 것부터 맞춤형 창고 건설까지 젠스타가 관련 영역에 다양하게 참여할 수 있다”고 기대했다. 다만 물류창고를 짓는 데 최소 100억원에서 많게는 1000억원대 자금이 필요하다 보니 개인은 부지를 빌려주거나 리츠나 펀드 등 부동산 간접상품에 현물 출자(지분)로 참여하는 방식을 통해 물류창고 개발에 나설 수 있다는 설명이다.

임 본부장은 외국계 부동산 종합서비스회사들이 주축인 시장에서 후발주자인 젠스타가 영향력을 키우기 위해 리서치 강화를 선택했다고 말했다. 2012년 설립된 젠스타는 삼성생명이 보유 부동산을 포함한 상업용 부동산 1000여곳을 관리하고 있다. 그는 “당장 리서치를 키워 단기 수익을 내겠다는 게 아니라 중장기적으로 이 분야 전문가가 되기 위한 투자”라고 강조했다.

젠스타는 올해 외국계 투자자들을 위해 ‘오피스빌딩 핸드북’도 국문판과 영문판을 동시에 제작했다. 임 본부장은 “그동안 외국계 투자자들은 서울지역의 대형 오피스빌딩 몇 곳 외에는 제대로 비교할 수 있는 투자 정보가 없다며 불만을 표시했다”며 “서울뿐 아니라 6대 광역시 316개 오피스빌딩의 건물정보, 임대정보, 매매정보 등을 정리해 향후 투자에 도움이 될 수 있게 했다”고 말했다.

임 본부장은 투자자들을 위한 부동산 리서치 다각화에 힘쓸 예정이다. 그는 “원하는 부동산 투자 정보는 젠스타에 물어보라는 말을 들을 수 있게 리서치의 공신력을 높이는 것이 목표”라고 말했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com