新 주택대출 심사기준 내년 2월 시행··지방은 5월로 연기

여신심사 가이드라인 수도권 2월·비수도권 5월 시행

신규 주택대출 분할상환 원칙··객관적 소득증빙 평가

금리상승 대비 스트레스 DTI 평가··상환능력 평가 강화

`총부채 리스크 관리` DSR 도입··고위험대출 조기경보

내년부터 시중은행에서 주택담보대출을 받을 때 은행들의 심사기준이 대폭 강화됩니다.

금융위원회는 오늘(14일) 소득만큼 빌려주고 처음부터 갚아나가는 것을 원칙으로 한 여신심사 선진화 가이드라인을 발표하고, 수도권은 내년 2월 1일, 비수도권은 5월 2일부터 적용한다고 밝혔습니다.

먼저 소득과 대출방식에 대한 기준과 평가가 엄격해집니다. 내년부터 대출을 받으려면 원천징수영수증 등 객관적인 자료를 통해 소득을 증명하고 상환능력을 평가받아야 합니다.



증빙소득 확인이 어려울 경우 국민연금·건강보험료 등을 바탕으로 한 인정소득이나 신용카드사용액·매출액·임대소득 등으로 추정한 신고소득을 사용할 수 있지만, 최저생계비 활용은 원칙적으로 금지됩니다.



대출만기시 과도한 상환부담을 막기 위해 신규 주택담보대출은 비거치식 분할상환 대출이 원칙적으로 적용됩니다.



신규 주택구입용 대출이나 LTV 또는 DTI가 60%를 넘는 경우 또는 주택담보대출 담보물건이 3건 이상이면 비거치식 분할상환 대출만 가능합니다.





상환능력에 대한 평가도 대폭 강화됩니다.



특히 변동금리 대출의 경우, 향후 금리상승 가능성을 대비해 일정 수준의 스트레스금리를 더해 상환능력을 평가하기로 했습니다.



예를 들어 2% 정도의 스트레스 금리를 더해 DTI를 계산하고, DTI가 80%를 넘으면 고정금리 대출을 받거나 대출규모를 줄이도록 했습니다.





앞으로는 총부채원리금상환비율, DSR도 도입해 리스크 관리에 활용하기로 했습니다. DSR은 상환능력 심사지표인 총부채상환비율, DTI를 강화한 새로운 개념입니다.



DTI는 신규 주택담보대출의 원금과 이자에 더해 기존 보유주택의 담보대출이나 신용대출, 카드론 등은 이자만 반영하지만, DSR은 신규 주택담보대출과 기존 대출 등 모든 대출에 대해 원금과 이자를 계산합니다.



새로 주택담보대출을 받은 사람이 다른 대출을 받아 DSR 비율이 일정 수준 이상으로 높아질 경우, 은행은 대출 재심사 등 리스크 관리에 나설 수 있습니다.



금융권에서는 DSR 비율 80%가 고위험 대출의 기준이 될 것으로 보고 있습니다.





하지만 대출절벽 발생 등 이번 가이드라인 적용에 따른 부작용을 우려해 다양한 예외를 인정하기로 했습니다.



먼저 기존 주택담보대출이나 집단대출의 경우 이 기준을 적용하지 않기로 했습니다.



또 신규 주택담보대출도 단기자금이나 상속이나 경매 등 불가피한 채무 인수, 불가피한 생활자금의 경우도 예외로 합니다.





금융위원회는 여신심사 선진화 가이드라인이 원활히 적용될 수 있도록, 금융위·금감원·은행연합회·은행 등이 참여하는 합동대응팀을 운영해 준비사항들을 점검할 계획입니다.

또 은행권의 가이드라인 시행으로 보험권으로 대출수요가 이동하는 풍선효과를 막기 위해, 내년 하반기 시행을 목표로 보험권 여신심사 선진화방안을 마련하기로 했습니다.


김민수기자 mskim@wowtv.co.kr
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