"투자거품 사라져…실수요자 당첨 기회 많아질 것"

부동산 마케팅 전문가의 2016년 청약시장 전망

대출규제 금리 인상 등으로 거래량 줄고 매매가 약보합세
전세가격은 상승세 이어져

지역과 입지 따라 차별화 심화
수도권 유망지역으로는 위례신도시·하남 미사지구

부동산 마케팅 전문가들은 올해 청약시장에서 실수요자의 당첨 확률이 높아질 것으로 예상했다. 지난해 말부터 불거진 ‘대출 규제, 금리 인상, 공급 과잉’ 등 이른바 3대 악재로 웃돈(프리미엄)을 노린 투자 거품이 가셔 실수요자들이 내 집을 마련하기가 쉬워질 수 있다. 전문가들은 직장 출퇴근이 편하고 교육과 편의시설이 많은 기존 생활권 주변에서 선보이는 신규 분양 단지에 청약할 것을 조언했다. 아파트 분양 업무에서만 15년 이상 근무한 ‘분양마케팅 업체 빅5’ 사장들에게 상반기 시장 전망과 청약 전략에 대해 들어봤다.

주요 변수는 대출 규제, 금리 인상, 전세난

전문가들은 상반기 부동산시장의 주요 변수로 다음달부터 시행될 주택담보대출 규제 강화(지방은 5월부터)와 금리 인상 가능성, 전세난 지속, 공급 과잉에 따른 미분양 등을 꼽았다. 또 상반기 시장 전망에 대해 “대출규제, 금리 인상, 공급 과잉 등으로 인해 부동산 경기가 하강할 것”으로 내다봤다. 거래량이 줄고 매매가격도 약보합세로 돌아설 것이라는 얘기다.

장영호 씨엘케이 사장은 “거래량이 줄고 매매가격도 4월 총선 이후 상승폭이 둔화한 뒤 하반기에는 하락세로 전환할 것으로 예상된다”고 전망했다. 최창욱 건물과사람들 사장은 “매매가격이 상반기 소폭 하락할 수 있다”며 “집을 사려는 구매 수요가 줄어들었다”고 말했다.

하지만 전세가격은 올해도 상승세를 이어갈 것이라는 게 중론이었다. 손상준 도아아이앤디 사장은 “서울 주요 지역에서 재건축·재개발 이주가 이어져 주변 전세시장에 영향을 미칠 것”이라며 “최근 주택시장 전망이 불투명해지면서 매매보다는 전세를 선호하는 경향이 더 강해질 수 있다”고 진단했다.

신종선 유성 사장은 “거래는 지난해 하반기 이후 지속적으로 감소세를 보이고 있다”며 “반면 전세가격은 상반기에도 오름세를 이어가 전세입자들이 임대와 매매 중 어떤 자세를 취하느냐가 분양시장에도 적잖은 영향을 미칠 것”으로 전망했다.

지역과 입지에 따라 양극화

전문가들은 상반기 분양시장에서 지역과 입지에 따른 차별화 현상이 심해질 것으로 예상했다. 지난해에는 수도권 외곽도 전반적인 분양 호조 속에 청약 경쟁률이 높게 나타났지만 올해는 실수요자가 선호하는 지역과 그렇지 않은 지역 간 청약 성적표가 극명하게 갈릴 것이라는 분석이다. 정 부사장은 “1순위 청약 경쟁률이 10 대 1로 높아도 부산 대구 창원 등 지방의 초기 계약률이 30%로 떨어지기도 한다”며 “수도권 외곽지역도 대거 미분양 사태가 벌어지는 등 분양시장에 냉기류가 확산되고 있다”고 설명했다. 신 사장도 “지역 대표 입지와 그렇지 않은 곳의 계약률 차이가 벌어지고 있다”며 “브랜드 인지도가 높고 단지가 큰 랜드마크에 수요가 몰리고 있다”고 전했다.

이들은 수도권에서 위례신도시와 하남 미사지구, 광주 태전, 고양 삼송지구 등을 유망 지역으로 꼽았다. 지하철이나 고속도로 건설 등으로 서울 접근성이 좋은 게 이유다. 최 사장은 “대중교통으로 서울 출퇴근이 가능한 지역에서 상대적으로 저렴하게 공급하는 단지는 올해도 관심을 이어갈 것”이라고 강조했다.

실수요자 당첨 확률 높아

전문가들은 최근 시장 환경이 실수요자에게 유리하게 작용할 수 있다고 내다봤다. 지난해까지 수십 대 1의 청약 경쟁률과 완판(완전 판매) 행진에는 투자자로 불리는 가수요의 역할이 적지 않았다. 업계에서는 당첨자의 40%는 웃돈을 누린 가수요로 파악하고 있다. 장 사장은 “최근 과잉 공급 우려가 제기되고 인기 지역도 청약 경쟁률이 급락하면서 투자 수요의 이동이 예상된다”며 “대출 규제와 금리 인상 가능성 때문에 과도한 투자와 분양권 가격 급락으로 투자 손실이 발생할 수 있다”고 설명했다.

전문가들은 최근 부동산시장의 불확실성이 커지고 있지만 실수요자가 내 집을 마련하는 데 크게 문제가 되지 않는다고 강조했다. 정 부사장은 “실수요자는 기본적으로 거주를 목적으로 하기 때문에 시장 변동이나 외부 변수에 큰 영향을 받지 않는다”며 “상반기에 청약 경쟁률이 상대적으로 낮을 것으로 예상돼 청약통장 사용을 적극 검토해볼 만하다”고 말했다. 손 사장도 “건설사가 분양가를 주변 시세를 웃돌지 않는 선에서 결정할 가능성이 높다”며 “부동산시장이 잠시 쉬어갈 때 실수요자에게 기회가 온다”고 밝혔다.

전문가들은 본인에게 적합한 주택인지 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언했다. 직장과의 거리, 자녀의 학교 통학, 백화점 대형마트 같은 생활편의시설 접근성 등을 미리 점검해야 한다는 것이다. 8년간 연 임대료 상승폭을 5%로 제한한 기업형 임대주택(뉴스테이)도 관심을 가져볼 만한 상품이라는 게 전문가들의 조언이다. 최 사장은 “향후 입주 물량 등에 대한 우려와 전반적인 경기 침체 등을 고려할 때 중산층을 위한 뉴 스테이도 대안”이라며 “거주할 지역에 뉴 스테이 공급이 예정돼 있다면 상담을 받아보는 것도 좋다”고 설명했다.

김진수 기자 true@hankyung.com